부동산 단상(斷想)

요즈음은 마음이 바빠서 그런지 다른 분들의 블로그 글을 거의 읽지 못하고 있습니다.

카톡 단톡방에도 몇 곳 들어가 있지만, 대화 참여도 거의 못하고 어쩌다 올라온 글을 빠르게 읽거나 그냥 읽음으로 바꾸거나 하고 있습니다.

 

오늘 아침 단톡방 중 하나에 유명 블로거의 글이 하나 올라왔는데, 현재의 부동산 시장에 대해서 길게 적어놓은 글이었습니다.

이분은 어떻게 생각하나 하고 끝까지 읽어보았습니다.

이 블로거도 그렇고, 많은 분들이 부동산 사이클 상 지금의 시기를 이명박 정부의 시기와 동일하다고 생각하는 것 같습니다.

 

이명박 정부 시절에 실제 부동산 시장에 참여하지 않고 지금 와서 차트만을 보면 정말 똑같다고 느낄 수도 있겠구나 하는 생각이 들었습니다. 그러나 부동산 시장 자체를 보면 지금의 시기가 이명박 정부 시기와 비슷하지도 않습니다. 완전히 다릅니다.

 

이명박정부 시절을 부동산 투자하시는 분들은 싫어하는 경우가 많습니다.

그때 주택 가격이 내려서 이명박정부 시절이 싫은 것이 아니라, 얄미울 정도로 부동산 시장을 들었다 놨다 했습니다.

이명박 정부 시절에 부동산을 살리기 위해 안간힘을 다해서 부양책을 내놓았다고 하시는 분이 계신데,

다시 한번 그때의 부동산 대책을 검토해 보시기 바랍니다.

규제를 살짝 풀었다가 부동산이 조금이라도 불안해지면 바로 묶어버리고,

그래서 시장이 가라앉으면 다시 풀고, 살짝 반등이 나오면 다시 규제를 강화하고를 임기 내내 무한 반복했습니다.

임기 내내 규제 강화로 일관한 노무현 정부보다 더 미울 정도였습니다.

 

게다가 부동산을 확실하게 죽여버린 결정타가 반값 주택인 보금자리 주택 정책이었습니다.

강남에 반값 아파트를 공급하는데 어느 누가 기존 주택을 매수할까요?

건설회사 사장 출신답게 부동산을 너무 잘 아는 대통령으로서 확실하게 부동산을 죽여놓았다고 말할 수 있습니다.

 

지금의 부동산 시장이 이명박 정부와 다른 점은 두 가지가 있습니다.

 

첫째는 공급입니다.

노무현 정부 막바지에 민간택지 분양가 상한제를 공표했습니다.

시행을 1년 여정도 여유를 주었기에 그 기간 동안 무지막지하게 밀어내기 공급이 있었습니다.

더구나 그 시절까지는 상승의 기운이 시장에 크게 남아 있던 시절이므로 건설사들은 사운을 걸고 분양가 상한제 시행 전에 주택을 밀어내기 위해 노력했습니다.

즉, 이명박정부 초기에는 부동산은 누적된 과공급이 상당한 수준이었습니다.

 

그러나 지금을 보면 과공급이라고 할만한 시기가 2018년, 2019년이었는데, 이후에는 2024년까지 또 과소 공급입니다.

부동산 시장을 결정하는 가장 중요한 팩터 중의 하나인 수요와 공급에서

금리 인상으로 수요가 확실하게 줄어들었으나, 공급마저도 줄어들고 있습니다.

지금의 시기는 이명박 정부 초기와 같은 부동산 공급 과잉 때문이 아니라, 수요의 위축에 의해 부동산 시장이 침체기를 보내고 있는 것입니다.

 

두 번째는 규제 완화에 대한 대통령의 시각입니다.

이명박 정부시절에는 지금 윤석렬 정부처럼 초기에 과감하게 부동산 규제를 풀지 못했습니다.

이명박 정부 초기에 전 국민을 상대로 사기극을 벌인 광우병 상태가 발생되면서 대통령의 기를 완전히 죽여 놓게 됩니다.

이후 이명박 대통령은 식물 대통령으로서 국민 눈치만 보다가 퇴임을 했습니다.

그러다 보니 부동산 시장이 무너지고 있어도 규제 완화에 빠르게 나서지 못했고,

마지못해 규제 완화를 했다가도 조금만 들썩이면 바로 강력한 규제를 시행했습니다.

 

윤석렬 정부에서는 국토부 장관의 정치 성향이 부동산 시장을 망치는 듯 한 인상입니다.

그러나 대통령의 인식은 부동산 시장을 이대로 두면 안된다는 확고한 생각을 몇 번 읽을 수 있었습니다.

연초 개각에서 국토부 장권을 교체하지 않으면 부동산 시장을 살리는데 쉽지 않을 수도 있습니다.

그럼에도 국정을 책임지는 대통령의 부동산에 대한 시각이 완전히 다릅니다.

이러한 다름으로 인해서 어떠한 결과가 나올지는 지켜봐야 하지만, 이명박 정부와는 분위기 자체가 다릅니다.

 

이번 부동산 상승기의 특징은

유명 블로거도 많이 탄생하고, 유명 부동산 강사분들도 많이 생겨났지만,

안타까운 것은 그분들의 거의 대부분이 이번 상승장 몇 년을 경험한 것이 전부라는 것입니다.

그러다 보니 지난 장은 차트를 통해서 이해를 하고 이야기를 하는데, 차트는 평균을 내놓은 것입니다.

즉, 실제 부동산 시장과는 상당한 괴리가 있을 수밖에 없다는 점입니다.

 

우리나라에서 그나마 데이터가 정확하다고 할 수 있고,

또한 오랜 기간 부동산 데이터를 정리해온 KB부동산의 데이터를 봐도

과거의 데이터가 현실을 반영하지 못하는 경우가 대부분입니다.

그 시절을 온몸으로 생생하게 겪은 당사자 입장에서 해당 데이터를 뽑아서 그래프로 그려보면

그 당시 시장의 움직임을 전혀 반영하지 못하는 경우가 많습니다.

 

0103 부동산 대책에도 불구하고 아직까지 시장의 반응은 없습니다.

오늘 아침에 단톡방에서 간단하게 대화를 했지만, 

전세자금 반환대출을 제한 없이 해주지 않는 한 지금의 전세가 하락을 방어하기는 쉽지 않고

이러한 전세가가 지속 하락을 하는 한 투심을 돌리는 것은 불가능합니다.

 

지금 보면,

분양권의 주택 수 포함 정책,

9억 이상 고가주택자의 전세대출 제한,

다주택자의 전세대출 제한,

다주택자의 전세자금 반환대출 제한 등을 풀어야 규제 완화의 정점을 찍게 되고

시장에서 비로소 반응이 나오지 않을까 생각됩니다.

 

감사합니다.