계약갱신 청구권은 점차 시장에서 사라질지도 모릅니다.

분당은 최근 몇 개월 만에 전세가가 30% 이상 급락을 했습니다.

부동산 시장에서의 이러한 현상은 시기와 기간의 차이일 뿐 전국적으로 발생되고 있습니다.

몇 년간 지속적으로 전세가가 상승을 하다가 갑작스럽게 급락을 하니 새로운 현상이 발생됩니다.

 

올해 초 또는 작년에 전세가가 많이 상승을 한 상태에서,

계약갱신청구권을 사용하여 5% 인상하여 재계약을 한 임차인의 경우

최근의 전세가 급락이 본인의 전세가보다 낮아지면서, 

계약갱신청구권을 이용하여 임대인에게 전세가 조정 또는 이사를 통보를 합니다.

 

이러한 통보를 받은 임대인의 경우 날벼락입니다.

정식 계약임에도 불구하고, 계약갱신청구권을 사용했다는 이유 하나로

계약 당시 시세보다 현저하게 낮은 전세가로 계약을 할 수밖에 없었고,

지금은 전세가가 급락을 하니 현재 시세로 조정을 요구하는 것입니다.

 

그 차이가 크지 않을 경우는 임대인도 감당이 가능한데, 차액이 억대로 가게 되면 임대인도 상당히 힘들어집니다.

이러한 요구가 한둘이 아니라 시장에 상당히 많습니다.

 

그러다 보니 임대인의 입장에서 계약갱신청구권은 아무런 법적 보호를 받지 못하는 의미 없는 계약이 되고 있습니다.

이러한 현상이 만연하고 있는데,

한번 당한 임대인의 경우 또다시 계약갱신청구권을 받아들일지 의문이 듭니다.

 

법이라는 것은 양쪽을 동일하게 배려해서 만들어져야 하는데,

한쪽이 나쁘다는 전제를 하고 이를 응징하기 위해 만들어지게 될 경우 지금과 같은 예기치 못한 현상이 발생되면서 해당 법이 무력화 되게 됩니다.

 

지금까지는 법이 글하니 어쩔 수 없다로 사장에서 받아들여졌다면,

이번 사태를 계기로 임대인의 생각도 상당히 복잡해질 것 같습니다.

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최근의 매매 관련해서 계약갱신청구권 관련 대법원 판례가 나왔습니다.

이제 대법원 판례가 나옴으로 인해서 아래와 같은 상황에서 정확한 판단이 가능해졌습니다.

 

전세 또는 월세를 주고 있는 매물을 매매할 경우,

지금은 7개월 전에

즉, 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 시기인 만기 6개월에서 2개월 사이가 도래하기 전에 소유권을 이전해야 매수인이 매수한 집에 거주가 가능했습니다.

그러다 보니 임대차 만기가 6개월 이내인 매물은 현실적으로 거래가 어려웠고,

결국은 매매 가격을 최저가로 만들어야만 그나마 거래 가능성이 있었습니다.

 

그러나 아래 대법원 판결에 의하면,

매수한 주택을 임대차 만기 2개월 전까지 소유권을 넘겨받을 경우

계약갱신청구권을 거절하고 매수 한 주택에 거주가 가능해졌습니다.

 

https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007013170 

“더 살래요” “방 빼세요”…대법, 새 집주인 손들어줬다

 

임차인의 거주를 보호해야 하는 것은 당연하고,

상식을 넘는 임대인의 횡포가 있다면 이에 대해서 임차인을 법으로 보호를 해야 하지만,

임대인의 권리 또한 보호를 해야 합니다.

 

만일 임대인의 권리를 시장에서 전혀 보호하지 않는다면, 누가 임대인이 되려 할까요?

아무도 임대인이 되려 하지 않는다면, 부동산 시장에 전세 및 월세의 공급이 줄어든다는 의미가 됩니다.

이렇게 공급이 줄어들게 되면,

최종적으로는 전세가와 매매가가 동일해질 수도 있습니다.

 

임대인과 임차인 양쪽 모두를 보호하면서,

그래도 약자인 임차인을 조금 더 보호해 주는 선에서 임대차 3 법이 보완되기를 희망합니다.

감사합니다.