분당 구미동 까치마을 1단지 아파트

1. 까치마을 1단지 입지

구미동에서 까지 마을은 좌측으로 미금역, 우측으로 분당서울대학교 병원을 도보로 이용할 수 있는 위치에 있습니다.

분당 서울대 병원 도보거리여서 실제 서울대병원에 근무하시는 분들이 많이 거주하시기도 합니다.

사진상에서 선경아파트로 표기된 부분이 까치 1단지입니다.

1단지는 대우, 롯데, 선경의 3개 회사에서 각각 동을 분담하여 건축한 단지로 줄여서 까치 1단지 대롯선이라고도 합니다.

분당 아파트들이 이제 30년을 하나씩 넘어가면서 재건축이 이슈가 될 시기가 다가오고 있습니다.

까치마을 1단지는 용적률 145.8% 로 분당 내에서도 용적률이 매우 낮은 단지입니다.

세대수도 976세대로 대단지여서 재건축 후 2천여세대로 구성되어 랜드마크 단지의 후보 중에 하나라고 할 수 있습니다.

평형별 대지지분을 보면 제일 작은 평형인 21평의 대지지분이 12.36평이고, 제일 큰 평수인 49평의 경우 대지지분이 32평입니다.

까치마을 1단지는 분당선/신분당선 더블역세권인 미금역을 도보로 이용할 수 있으면서도, 불곡산과 탄천을 끼고 있어 쾌적한 공기와 사계절 아름다운 풍경을 감상할 수 있습니다.

까치 1단지는 바로 단지 옆에 있는 빌라 단지를 넘어서 불곡산 뷰가 나오는 동이 많습니다.

봄 여름 가을 겨울 사계절 자연의 변화를 볼 수 있는 단지입니다.

용적률이 낮아 단지 안이 널찍해서 단지에 들어가 보면 편안한 느낌을 받으실 수 있습니다.

또한, 까치마을 1단지와 빌라 사이에 산책로가 있어 여름에는 시원한 그늘 아래로 산책이 가능하며, 탄천으로 도로를 통과하지 않고 걸어서 진입할 수 있는 지하도가 있어 산책하기에는 정말 좋습니다.

이러한 산책로가 아래로는 무지개마을 초입까지, 위로는 정자동 초입까지 형성되어 있습니다.

분당의 백미는 탄천이라고 생각합니다. 탄천이 참 관리가 잘되어 있어서 주민들의 휴식처이자 운동을 하는 중요한 공간이 되었습니다. 봄, 여름, 가을, 겨울 사계절 다른 아름다운 모습을 볼 수 있는 곳입니다.

그중에서 까치마을 1, 2 단지 옆을 휘감아 돌아나가는 탄천의 모습이 가장 아름답습니다.

지도로 확인을 해 보시면 표주박에 오롯이 담긴 까치마을의 모습을 보실 수 있습니다.

분당 까치마을 까치마을 1단지의 재건축 시 수익률을 계산해 보겠습니다.

지구단위계획이 나와야 정확한 수익률이 계산되겠지만, 일부 변수가 있을 수 있음을 감안하여 아래 내용을 읽어주시기 바랍니다.

실제 재건축은 앞으로 10년 정도 걸릴 것으로 예상됩니다.

그때에는 더 높은 일반 분양가가 예상되어, 평당 분양가 3천만 원과 5천만 원 일 때의 수익률을 비교했습니다.

기부채납은 8% 로 반영하고 재건축 초과이익 환수에 대해서는 반영하지 않았습니다.

평당 공사비에는 순수 건축비와 기타 사업비를 포함하여 800만 원으로 선정하였습니다.

먼저 평당 분양가를 3천만 원으로 예상 시 수익률입니다.(숫자의 단위는 천 원입니다.)

용적률 265% 로 재건축 시 현재 21평에서 24평을 받을 경우 분담금이 57백만 원이 예상됩니다.

기존 27평이 34평을 받을 경우 분담금이 1억 정도 예상됩니다.

32평에서 32평으로 수평 이동 시 75백만 원 환급이 가능하며, 45평 받을 경우 2.5억 정도 분담금이 예상됩니다.

38평은 재건축 후 45평으로 받을 경우 35백만 원의 분담금이 예상되고, 48평이 45평을 받을 경우 3.9억을 환급받을 것으로 예상됩니다.

동일한 조건에서 일반 분양이 5천만 원이 될 경우를 확인해 보겠습니다.

용적률 265% 로 재건축 시 일반분양이 평당 5천만 원이 넘어갈 경우 21평에서 24평으로 넓혀가도 환급이 가능합니다.

실제로는 대형 평형의 경우 1+1을 받는 경우도 있고, 단지 구성을 대형으로 하느냐, 소형으로 하느냐에 따른 분양 수익금 차이도 있는 등 위의 계산식이 절대적일 수는 없습니다.

단순 계산상 그렇다는 뜻으로 이해 부탁드립니다.

어차피 재건축 분담금 등에 대한 예측은 사전에 정확하게 예상 자체가 불가능합니다.

다만 동일한 기준으로 각 단지별 계산 후에, 상대적인 투자 우선순위를 결정하는 용도 정도로 사용됩니다.

즉 정확하게 하기 위해서 많은 노력을 기울이는 것이 실제로는 정확도를 높이는데 거의 도움이 되지 않기 때문에, 기준만 동일하게 모든 재건축 단지에 적용하여 비교하는 용도로 사용하시면 됩니다.

따라서 이와 같은 맥락에서 이해하시면 됩니다.

까치마을 1단지의 경우 용적률이 낮아 재건축이 진행될 경우 상당한 시세차익이 기대되는 분당에서 몇 안 되는 단지입니다.

감사합니다.