분당 부동산 시황 20230330

지금 시장의 분위기를 한마디로 이야기 하면 정중동(靜中動) 입니다.

조용한 듯 하나 매매 거래도 지속되고 있고, 전월세는 소리없이 매물들이 사라지고 있습니다.

수도권 부동산 시장 분위기를 보면 서울 중심지의 경우 10월 말부터 매매 움직이나왔고,

이어서 수도권의 낙폭 과대 지역으로 움직임이 번져 나갔습니다.

분당도 작년 12월 부터는 초급매 거래가 빠르게 진행이 되었었습니다.

3개월 이상 이어지던 매수 움직임이 지역별로 조금의 차이는 있지만 2월 중순부터 전체적으로 쉬어가는 분위기 입니다.

그러나 3월 들어서 서울 일부 지역의 매수 움직임이 나온다는 소식이 들려오고, 수도권 외곽 지역도 급매 위주로 꾸준히 다시 거래가 된다는 이야기가 들려오고 있습니다.

분당도 2월 중순부터 시장이 조용해 졌으나, 그 조용함이라는 것이 작년 하반기와는 완전히 다릅니다.

시장이 침체라고 할수 있으나,

매수를 고민하시는 분들은 오히려 지금의 침체를 반가워하면서 본인의 기준에 따라서 매수를 합니다.

즉, 서두에서 정중동이라고 표현 했듯이 시장이 멈춰있는 듯하나 매력적인 가격의 매물이 나오면 거래되는데 그렇게 시간이 많이 걸리지 않습니다.

지금 시점은 3월 거래량의 2/3 정도가 신고 되었다고 예측 가능 한 시점입니다.

3월 거래량이 다시 급감이라고 하는데, 많은 지역에서 이미 1월 거래량과 비슷한 거래량을 보이고 있습니다.

분당구로 한정해서 데이터를 확인해 보면 1월 125건, 2월 288건에서, 3월의 현재까지의 누계는 77건 입니다.

분당이 이번 조정기에서 서울 및 수도권 여타 지역보다 매매가 하락이 적게 나오면서 거래량이 크게 증가하지 못하고 있으나, 그래도 3월 거래량 최종 결과는 다른 대부분의 지역과 마찬가지로 1월 거래량 수준이 될 것 같습니다.

시장 분위기를 보면 3월의 매수 수요는 1월 및 2월 대비 거의 1/4 또는 1/5 정도 입니다.

그만큼 시장으로 나오는 수요는 급감했습니다.

그러나 최근 3개월 거래량이 작년 대선 전후와 비슷하다는 것은, 실제 매수 의사가 있는 분들 위주로 꾸준히 시장으로 나오고 거래로 이어지고 있다는 뜻이 됩니다.

작년 대선 이후 3개월 동안 분당은 신고가를 기록하는 등 매수 열기가 뜨거웠습니다.

그당시의 3개월 매매 거래량이 628건 입니다.

이번 분당 부동산 분위기는 수요가 시장으로 상당 수준이 나오는 시가는 2주 정도로 짧게 반짝하고 말았습니다.

그러나 최근 3개월 매매 거래량을 보면 490 건입니다.

시장 분위기만을 비교하면 엄청나게 크게 차이가 나는데, 거래량은 크게 차이가 나지 않습니다.

지금 분당 아파트 매매 최저가 호가를 보면, 실거래가 최고가 대비 20% 에서 30% 까지 하락을 한 상태 입니다.

지난 부동산 하락기인 2007년부터 2012년까지 6년간 하락한 것이 대략 30% 전후 입니다.

분당의 경우 1년만에 지난 하락기 6년 동안 하락한 만큼 가격적으로 단기간에 크게 하락을 했습니다.

가격 조정의 경우 이 정도면 바닥은 확인 했을 가능성이 큽니다.

물론 예상하지 못한 거시 경제 위기 상황이 온다면 단기적으로 추가 하락도 가능하다고 생각 합니다.

가격 조정과 달리 기간 조정은 이제 수도권 기준 2년이 조금 않되는 기간이고, 분당 기준으로는 1년 남짓 되었습니다.

따라서 바로 큰 상승으로 연결은 쉽지 않을 수도 있습니다.

기간 조정이 언제 끝이날지는 아무도 모릅니다.

이미 끝이 났을 수도 있고, 앞으로 몇년을 더 지금과 같이 지지부진할 수도 있습니다.

매매 시장과 달리 전세 및 월세 시장의 경우에는 매물 감소가 심상치 않습니다.

지금 구미동 무지개마을 주공 4단지의 이주가 진행 중에 있고,

이러한 무지개 주공 4단지의 이주가 끝이나면 정자동 느티마을 3단지 이주가 예정되어 있습니다.

정자동 느티마을 3단지의 경우 이주 기간이 아님에도 불구하고 해당 단지에 거주하시는 임차인분들께서 먼저 움직이고 있습니다.

전세금 3억대에서 4억대까지 매물이 빠르게 소진되고 있습니다.

특정 단지의 경우 불과 얼마전만해도 그 많던 3억대 매물이 전혀 없는 경우도 있습니다.

정자동 느티마을 공무원3단지 이주가 끝이나면 이어서 느티마을 공무원 4단지 이주가 진행 될 것 같습니다.

이후 내년 초에 정자동 한솔마을 주공 5단지까지 이주가 이어진다면, 한동안 임대차 시장은 매물이 부족해 질것 같습니다.

감사합니다.