올해 중 분당 빌라단지 1종→2종 환원(상향)··· 재개발·재건축 길 열려

분당 단지형 빌라 종환 원운동의 이유

 

분당 단지형 빌라에 대한 뉴스입니다. 

단지형 빌라 소유주 분들을 중심으로 기존 1종에서 2종으로의 종 환원 운동을 했었는데 이제야 결실을 맺는 것 같습니다.

분당 단지형 빌라의 용도지역 지정은 두 차례에 걸쳐서 하향되었습니다.

 

2003년 06월 30일 기준으로 이전에는 일반주거지역에 종구분이 없었습니다.

이러던 것이 성남시에서 2003년 06월 말일까지 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 세분화하여 종 변경 신청을 진행하지 않았습니다.

일반주거지역에 대한 종 세분화 신청을 성남시가 하지 않으면서 2003년 07월 01일 분당의 단지형 빌라는 일괄 2종 일반주거지역으로 지정되었습니다.

 

이 근거를 보면 [도시계획법 시행령 제 7조 中] 1) 도시계획법 시행령 제7조(일반주거지역에 관한 경과조치): ① 2000년 7월 1일 당시의 일반주거지역, 1종 일반주거지역, 2종 일반주거지역 또는 3종 일반주거지역이 2003년 6월 30일까지 제29조의 개정규정에 의한 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역 또는 제3종 일반주거지역으로 세분, 지정되지 아니하거나 다른 지역으로 변경 지정되지 아니하는 경우 당해 지역은 2003년 7월 1일부터 제29조의 개정규정에 의하여 지정된 제2종 일반주거지역으로 본다.라는 시행령이었습니다.

 

이후 경기도에서 다시 종세분화를 진행하면서 2004년 12월 01일 1종 일반주거지역으로 종 하향을 했습니다.

이 과정에서 주민들의 공람 및 의견수렴이 없었다는 것이 문제로 지적되고 있습니다. 

지금 종환원 운동을 하고 계시는 단지형 빌라 소유주분들이 강조하는 것도 이러한 과정상의 문제점과 다른 신도시 단지형 빌라와의 형평성 문제를 거론하고 있습니다.

 

종환 원이 되면 재건축이 가능한가?

최근 성남일보를 보면 "성남시는 이달 중 도시관리계획 변경 후 공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올해 중 빌라단지를 2종으로 환원(상향)한다는 계획이다."라는 내용이 나왔습니다.

기존 1종 일반주거지역 상태에서는 사실상 재건축이 어려웠습니다.

그러나 이제 종환 원이 이루어지면 재건축 수익률 측면에서 아파트와 동일한 출발 선상에 놓이게 되었습니다.

앞으로 재정될 1기 신도시 특별법과 분당 지구단위 계획에 따라서 각 단지별로 재건축을 진행할 수 있게 되었습니다. 

단지형 빌라에 대해서 종환원 가능성이 있다는 생각에 단지형 빌라 시세 등을 포스팅하고 있었는데, 좋은 결실을 얻으신 분당 빌라 소유주 분들께 축하의 말씀을 드립니다. 

최종적으로 종환원이 확정될 때까지 긴장을 놓지 마시고, 지속적으로 활동을 하셔야 할 듯합니다. ​단지형 빌라 모든 소유주 분들께 축하드립니다.

분당신문에 따르면 "분당 빌라단지의 경우 2종으로 종환원 되면 용적률이 210%로 높아져 재개발·재건축의 길이 열리게 된다. 그러나 실제 재개발·재건축으로 가기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법' 적용 등의 단계를 거쳐야 한다."라고 나오는데, 결국은 지구단위계획을 짜면서 어떻게 하느냐에 따라서 사업성이 크게 영향받을 수 있습니다. 관련 뉴스를 검색해보면 종환 원에 대한 협의가 완료된 것처럼 나오는데, 이후 후속 뉴스가 없어서 굼금해집니다.

 

 

 

 

분당 단지형 빌라의 리스크는 없나?

 

​실제로 분당 단지형 빌라에 대해서 거래량 관점에서 특정 단지형 빌라와 이 빌라 인근의 아파트에 대해서 비교한 적이 있습니다.

결과적으로 거래량에 있어서 아파트와 차이점을 조금도 느낄 수 없었습니다.

거래량이 인근 아파트와 차이가 없다는 것은 분당 단지형 빌라의 환금성이 아파트와 동일하다는 의미입니다.

거래량에 이어서 매매 가격의 변화에 대해서도 동일한 조건으로 비교를 진행했습니다.

 

매매 가격의 변화를 그래프로 그렸는데 빌라와 빌라 인근의 아파트 동일 평형을 그래프로 그려보면 시세 변화가 하나의 단지에 대해서 그리는 것처럼 동일하게 움직였습니다.

일반적으로 빌라는 아파트에 비해서 거래량도 적고 매매가도 평가절하되는데, 분당 단지형 빌라는 분당 내 아파트와 비교 시 전혀 마이너스 프리미엄이 없는 상태였습니다.

 

추가로 전세 가격의 움직임 및 전세 거래량을 주변 아파트와도 비교했었는데, 이 또한 아파트와 단지형 빌라 간의 의미 있는 차이가 없었습니다.

이렇게 분당 단지형 빌라의 경우 아파트 대비 리스크라고 할만한 것은 아파트는 3종 일반주거지역이고, 단지형 빌라는 1종 일반주거지역이라는 차이만 있었습니다.

이를 종환원 운동의 결과로 2종 일반주거지역으로 환원이 된다면 빌라와 아파트의 차이는 없어집니다.

다만, 분당 단지형 빌라의 경우 아파트 대비 건축 연도가 좀 늦습니다.

95년 입주 빌라가 대부분을 차지하는 관계로 재건축 속도 면에서는 91년 아파트 대비 늦을 것 같습니다.

물론 분당 내 아파트 중에서 95년 및 96년 입주 아파트도 있습니다.

이들 아파트와 비교 시에는 위에 말씀드린 것처럼 별다른 리스크는 없다고 할 수 있습니다.

 

감사합니다.