이매동 이매촌 성지아파트

이매동 이매촌 마을 성지아파트는 32평, 38평 두 가지 평형으로 구성되어 있습니다.

분당선 이매역 및 경강선 이매역, GTX 분당역이 인근에 있고, 조금 멀긴 하지만 신분당선 판교역이 있어 교통의 요지입니다.

분당에서 투자자들에게 인기가 높아 분당에서 투자자들이 많이 진입한 단지 중의 하나입니다.

이매촌 마을 성지아파트는 아래 지도에서 적색으로 표시한 부분으로서, 경강선 이매역 과 성지아파트 정문이 붙어 있습니다. 도보 10초라는 말은 이때 사용하는 말입니다.

단지 내에 안말초등학교가 있는 초품아이며, 서현 중심 상업지 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

또한 조금 멀기는 하지만 판교도 이제 같은 생활권이라 할 수 있습니다.

1) 교통 및 편의시설

지하철은 분당선 이매역, 경강성 이매역, 신분당선 판교역, GTX-A 역(이매 성지아파트 좌측지역, 2024년 개통 예정)이 있어 동서남북 어느 방향으로도 철도교통이 완비(?) 되어 있습니다.

버스 교통편은 한 블록만 서현 방향으로 나가면 분당에서 서울로 나가는 거의 모든 버스를 만나실 수 있습니다.

경강선 이매역 출입구가 성지 아파트 정문에 붙어서 위치하고 있어 초초역세권 아파트라고 할 수 있습니다.

경강선 이매역이 있으므로 해서 이천 SK하이닉스 직장인들의 주거 수요가 있는 단지입니다.

또한 인근에 성남아트센터가 있어 문화 생활을 누릴 수 있고, 성지 아파트 일부 동에서는 탄천 조망도 가능합니다.

이매동과 붙어있는 판교 신도시에 판교 테크노벨리가 있어, 판교 테크노벨리 직장인들이 탄천을 따라 자전거로 출퇴근이 가능합니다.

실제 이매동 보다 조금 먼 거리의 야탑동에서도 판교 테크노벨리로의 자전거 및 전동 킥보드 출퇴근이 있다고 들었습니다.

인근에 병원을 확인해 보면, 야탑 방향으로 자차 2분 거리에 분당차병원, 남쪽으로는 분당제생병원이 있고, 조금 멀기는 하나 남쪽 방향으로 차로 15분 거리에 분당서울대학교 병원이 위치하고 있습니다.

그 외 약국 등의 편의시설은 서현 중심 상업지 시설을 이용할 수 있습니다.

학군을 보면, 초등학교가 단지 내에 있고, 도보 거리에 중학교 및 고등학교가 있습니다.

이매중학교 학군이 아닌 것이 살짝 아쉽기는 하나, 분당 전체가 학군지이고, 분당 내에서 두 개 중학교를 제외하면 중학교 간 차이도 거의 없습니다.

2) 성지아파트 단지 구성 및 시세

이매촌 성지 아파트는 32평형, 38평형 두 가지 타입 304세대로 구성되어 있습니다.

32평의 대지지분은 17.59평이며, 38평의 대지지분은 21.88평으로써, 넓은 대지지분은 재건축 시 상당하게 작용을 할 것입니다.

세대당 대지지분도 19.9평으로써 분당 내에서 상위에 속하는 수준이나, 한 가지 아쉬운 점은 304세대의 소형 단지라는 점입니다.

성지아파트의 과거 시세를 확인해 보겠습니다.

용적률이 낮은 초역세권 아파트로서 투자자들에게 인기가 높아 분당 내에서 시세를 리딩 하는 단지 중의 하나입니다.

아래 그림에서 보듯이 매매, 전세 모두 가파른 상승세를 보여주고 있습니다.

다만, 최근의 거래 침체에 따라서 매매가는 횡보를 하고 있고, 전세가는 하락을 하고 있습니다.

분당에 대부분의 단지에서 급매물이 나오고 있지만, 성지아파트는 세대수가 적어서 일수도 있지만 급매물이 없습니다.

이매 성지아파트는 뛰어 난 입지에 낮은 용적률로 투자가치가 매우 높은 아파트입니다.

재건축 분석 계산 시 적용된 내용은 기부채납 8%에, 일반 분양가를 평당 5,000만 원으로 적용했습니다.

사업비 포함 평당 공사비는 800만 원으로 계산하였습니다.

재건축 초과이익 환수는 반영하지 않았습니다. 재건축 용적률 265%로 재건축할 경우, 기존 38평에서 45평으로 이동시 1,000만 원 정도의 분담금이 예상되었습니다.

좋은 입지에 낮은 분담금이 가능한 유망 단지입니다. 지금 분당으로 입성할 경우, 어떤 단지가 유리할지는 사실 이견의 여지가 많습니다.

다만, 현재 법상으로 조금이라도 더 유리한 곳으로 들어가는 것이 맞지 않을까 생각합니다.

그런 면에서 역세권이면서 용적률이 낮은 단지의 경우 선택지에 넣을 필요가 있습니다.

감사합니다.