이매동 이매촌 청구아파트

이매동 이매촌 마을 청구 아파트는 기존 소개드린 이매촌 성지 아파트와 입지적인 부분은 동일합니다.

경강선 이매역과 분당선 이매역이 도보 1분 거리이고, 2024년 개통 예정인 GTX-A 분당역이 인근에 있습니다.

또한 조금 멀기는 하지만 신분당선 판교역도 이용할 수 있어서 교통면에서는 분당 내에서 최고의 위치에 있습니다.

이매촌 마을 청구 아파트는 아래 지도의 적색으로 표시된 부분입니다.

성지 아파트 바로 남쪽으로 붙어서 위치하고 있습니다.

경강선 이매역 및 분당선 이매역은 성지아파트를 가로질러가면 1분 이내의 도보 거리입니다.

단지 내에 초등학교가 있는 초품아이며, 중학교 및 고등학교도 도보 가능 거리에 모두 위치하고 있습니다.

용적률이 낮아서 동 간 거리도 멀고, 주차공간도 여유롭습니다.

주차 관리가 잘 이루어지면서, 단지가 깔끔하게 잘 관리되고 있습니다.

1) 단지 구성

용적률 174%의 이매동 이매촌 마을 청구아파트는 24평부터 69평까지 총 710세대로 다양한 평형으로 구성되어 있습니다.

대형 평형이 있는 것이 재건축 속도에 영향이 있을 수는 있으나, 대단지로서의 매리트는 상당히 커 보입니다.

대지 비분을 보면 32평이 16.48평이며, 69평은 36.9평 평입니다.

세대당 평균 대지지분은 21.4평으로써 분당 내에서도 상당히 좋은 단지에 속합니다.

분당 대형 평형이 상대적으로 가격이 크게 오르지 않았습니다.

청구아파트 대형 평형인 69평을 매수하여 올 수리 후 재건축 이주 때까지 실거주한다면 실거주 만족도와 재건축 이익을 동시에 누릴 수 있을 것입니다.

재건축 수익률 계산은 지구단위계획이 나와야 정확한 수익률이 계산되겠지만, 일부 변수가 있을 수 있음을 감안하여 아래 내용을 읽어주시기 바랍니다.

일반 분양가를 평당 분양가 3천만 원과 5천만 원 일 때의 수익률을 비교했습니다.

기부채납은 8% 로 반영하고 재건축 초과이익 환수에 대해서는 반영하지 않았습니다.

평당 공사비에는 순수 건축비와 기타 사업비를 포함하여 800만 원으로 책정하였습니다.

먼저 평당 분양가를 3천만 원으로 예상 시 수익률입니다.(숫자의 단위는 천 원입니다.)

용적률 265%로 재건축 시 부담금 을 계산해 봤습니다.

기존 평형 24평에서 새 아파트 24평으로 수평 이동 시 1.6억의 분담금이 예상됩니다.

기존 38평에서 새 아파트 45평으로 이동 시 2.9억의 분담금이 예상됩니다.

청구아파트의 가장 큰 평수인 69평의 경우 재건축 이후 45평을 받으면 6억 가량의 환급금이 발생됩니다.

아니면 환급받지 말고 혹시 있을지는 모르겠지만 팬트하우스를 받는 것도 좋은 방법이 될 듯합니다.

동일한 조건에서 일분 분양가가 5천만 원으로 할경우 계산해 봤습니다.

용적률 265%로 재건축 시 부담금은 기존 24평에서 새 아파트 24평으로 수평 이동 시 1.4억의 분담금이 예상됩니다.

기존 38평에서 새 아파트 45평으로 이동 시 2.3억의 분담금이 예상됩니다.

이 경우 분담금이 많이 줄어듬을 알 수 있습니다.

분당이 재건축될 경우 지금으로부터 10년은 지난 시점이 될 것이므로, 일반 분양가 5천만 원은 충분히 가능할 것으로 예상됩니다.

별도로 설명이 필요 없는 분당 내 시세 리딩 단지의 위용을 보여주고 있습니다.

아래 매매가 추이 그래프를 보면 급등을 하다가 최근 들어서 시장 침체를 보여 주듯이 매매가는 횡보를 하고 있습니다.

국민은행 시세 추이는 횡보로 나오지만, 실제 급매가 한두 건이 있습니다.

24평이 11.5억이라면 괜찮은 매물로 보입니다.

69평과 49평의 매매가가 크게 차이가 나지 않고 있고, 32평과 38평의 매매가 또한 비슷 합니다.

실제 매물을 확인해도 각각의 두 개 평형 사이 매매 가격이 비슷한데, 실거주의 편의성 및 대지지분을 고려했을 때 큰 평형을 선택하는 것이 좋아 보입니다.

전세 시세 또한 분당 모든 곳이 그러하듯이 급등을 했습니다.

전세도 마찬가지로 지금 거래가 어렵게 되면서 일부 평형에서 전세가가 하락을 하고 있습니다.

지금은 분당만이 아니라 전국적으로 매매는 물론이고, 전세 및 월세까지 거래가 어렵습니다.

감사합니다.