재건축부담금 합리화 방안(2022.09.29)

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오늘 재건축 초과이익 환수에 대한 수정안이 나왔습니다. 

제목은 "재건축부담금 합리화 방안"이라고 되어 있습니다. 

재건축 진행 중 상승한 집 가격에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과이익이라고 하는데, 이러한 이익에 대해서 일정 금액을 환수하는 것이 재건축 초과이익 환수제 법안의 기본 개념입니다. 

불필요한 내용은 모두 패스하고, 요점만 정리해 보겠습니다.

 

1. 부과 기준 변경

초과 이익에 대한 환수가 면제되는 금액이 상향되었습니다. 

기존 3천만 원 이하까지 부담금이 면제되었는데 이를 1억 원 이하까지 면제로 상향했습니다. 

또한 부담금 부과 구간을 기존 2천만 원에서 7천만 원으로 확대하여 부담금이 줄어들도록 했습니다.

면제 금액이 1억으로 상향했는데 너무 적은 것 같습니다. 

3억 정도로 올려서 과도한 이익에 대해서만 환수를 하는 것이 좋을 텐데,  재건축 기간 동안 전세 또는 월세 살면서 집을 비워야 하고, 전세 보증금이 부족할 경우 대출을 이용하기도 하는데, 조그마한 이익 만을 바라고 재건축을 하라고 하면 누가 그런 번거로운 과정을 겪으려고 할까요?

 

2. 부과 개시 시점 변경

기존에는 부담금을 결정하는 기준이 되는 초과이익이 재건축 준비 단계의 임시조직인 추진위원회 승인 일부터 산정을 했습니다. 그러나 이번에 이를 재건축사업의 권리 및 의무의 주체인 조합 설립 인가 시점부터로 개선하였습니다.

 

부과 개시 시점의 변경은 아쉽기는 하지만 적정하다고 할 수도 있습니다.

현행 법상으로 투기과열지구의 경우 재건축 조합 인가가 되면, 이후 주택을 매수한 사람은 현금 청산이 됩니다. 

물론 일부 예외가 있기는 하지만, 이러한 법에 대해서 일관성은 있는 것 같습니다.

 

3. 1세대 1 주택자 감면 신설

기존에는 1세대 1 주택자에 대한 인센티브가 없었으나, 부담금의 최대 50% 까지 감면하는 방안을 신설했습니다. 

1세대 1 주택자를 판정 기준은 준공 시점에 1세대 1 주택자이어야 합니다. 

그리고 중요한 것이 보유기간 전체를 인정해 주는 것이 아니라 1 주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 산정에 포함합니다. 

즉, 다주택자인 상태에서 해당 주택을 오래 보유하다가, 해당 주택 준공 시점에 1세대 1 주택 요건을 갖추었다고 해도 전체 기간을 인정하는 것이 아니라, 해당 주택만을 소유한 기간만 인정하여 감면 기간 계산에 반영합니다.

 

위의 안은 부동산 1등 입지에서는 혜택을 받는 대상이 많을 수 있지만, 그 외 지역의 경우 거의 해당사항이 없을 것 같습니다. 

1세대 1 주택이 왜 이렇게 중요한지 모르겠습니다. 

모두가 1 주택만을 보유하고 있다면, 시장에 전세나 월세 매물이 하나도 없어진다는 뜻입니다. 

1세대 1 주택의 망령에서 벗어나야 할 텐데, 실효성이 낮은 법안만 잔뜩 만들듯 합니다.

 

4. 고령자 납부 유예 신설

은퇴자 등 수입이 많지 않은 고령자의 경우 과도한 부담금이 부과될 경우 현실적으로 납부가 곤란 점을 반영하였습니다.

이 신설 내용 또한 고령자 모두에게 적용되는 것이 아니라 조건이 있습니다. 

만 60 세이 상의 1 세대 1 주택 고령자에 한해서 담보 제공을 전제로 상속 증여 양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부가 유예됩니다. 

당연히 납부 유예기간 동안은 이자가 발생합니다. 

다만, 1세대 1 주택이고 만 60세 미만의 경우에는 현행 3년 연기, 5년 분할 납부제도를 활용하여 분할 납부할 수 있습니다. 

 

5. 법제화 계획

금번 개선방안은 "재건축 초과이익에 환수에 관한 법률"을 개정해야 하는 사항으로 10월 중 개정안을 발의 계획입니다. 

부담금 환화에 관한 법 시행 시기는 이 법 시행 후에 부담금을 부과하는 단지부터 적용됩니다.  

 

이상으로 재건축 초과이익 환수제 법안의 수정 내용에 대해서 전체를 확인했습니다. 

미 연준의 금리인상으로 인해 경제 전반에 걸쳐서 불협화음이 발생되고 있습니다. 

이럴 때 과감한 규제 해제로 시장 안정을 도모해야 하는데, 시장이 혹시나 과열될까 하는 걱정을 지나치게 하는 듯합니다. 

시장이 아래로 방향을 잡게 되면, 백약이 무효인 상황이 됩니다. 

선제적으로 대응을 해야 하는데 아직도 눈치만 보고 있는 상황이 답답하기만 합니다. 

 

감사합니다.