제 11차 비상경제민생회의 후속조치 계획

국토교통부에서 27일 금일 보도자료를 한건 발표했습니다. 

부동산 시장에 대한 중요한 내용이 많이 있어서 정리합니다. 

특히 눈에 들어오는 것이 15억 초과 아파트에 대한 주담대 불가에서 50%까지 LTV를 적용해 주는 것입니다. 

물론 모두에게 해당하는 것은 아니지만, 시장이 움직인다면 호재로 작용항 가능성이 큽니다.

 

1. 청약 당첨자 기존주택 처분기한 연장

기존에는 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1 주택자는 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 

이를 처분기한 6개월에서 2년으로 연장하였습니다. 

오늘 12월 중 "주택 공급에 관한 규칙"을 개정하여 반영 예정이며, 2022년 10월 27일 금일 기준 처분 기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용이 됩니다. 

지금처럼 부동산 거래가 어려운 시기에 처분기간을 6개월에서 2년으로 연장한 것은 당사자분들에게는 큰 도움이 됩니다. 

처분기한이 도래하게 되면 지금 같은 부동산 분위기에서는 초급매로 매도를 할 수밖에 없습니다. 

일단 시장이 살아날 때까지 버틸 수 있는 기회를 준 것은 다행이라고 생각됩니다. 

일부 급매가 시장에서 사라질 수도 있어 보입니다.

 

2. 중도금 대출보증 확대

현재 규제지역 여부와 상관없이 주택도시 보증 공사 및 주택금융공사 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 적용되어있습니다. 

이를 분양가 12억 이하 주택까지로 확대합니다. 

시행은 즉시 시행일 듯합니다. 

지방에서부터 미분양이 점차 증가하고 있는데, 이번 조치는 조금은 도움이 될 것 같습니다. 

건축비가 인상되면서 전국에 웬만한 곳에서는 9억이 넘어가니 12억으로 진작에 올렸어야 할 규제로 보입니다. 

그러나 금리가 이렇게 올라가는 상태에서 이 조치가 과연  얼마나 효과가 있을지는 의문입니다.

 

3. 규제지역 추가 해제

지난 9월 21일 주거정책 심의 위원회를 거쳐서 조정대상지역 101곳 중에서 41곳을 해제했습니다. 

또한 43곳의 투기과열지구 중에서 4곳을 해제했습니다. 

오는 11월 중에 주거정책심의위원회를 개최하여 추가 해제를 검토하겠다고 합니다. 

이번에 규제 해제는 실효성이 있는 곳을 좀 풀었으면 합니다. 

시장이 급등할까 무서워서 외곽으로 찔금 규제를 해제한다면 아무런 의미가 없을 것입니다. 

이번 기회에 수도권 대부분에 대해서 조정지역이라도 해제를 했으면 좋겠습니다.

 

4. 금융규제 정상화 방안

현재는 보유주택 수와 규제지역 여부에 따라서, 그리고 주택 가격에 따라서 LTV 가 차등적용이 되고 있습니다. 

먼저 무주택자 및 1 주택자(처분 조건부)에 대해서 규제지역 여부와 상관없이, 또한 주택 가격과 상관없이 LVT를 50%로 조정합니다. 

기존 투기과열지구 LVT 가 40%인데, 이렇게 규제지역에서는 이 조치가 호재로 받아들이게 될 것 같습니다. 

다주택자는 15억 초과 아파트 주담대가 여전히 불가능합니다. 

아쉽기는 하지만 그래도 이 정도만이라도 해제된 것이 천만다행입니다. 

드디어 15억 초과 아파트에 대한 대출 규제가 제한적이나마 풀리고 있습니다. 

지금 중소형을 가지신 분들께서 중대형으로 갈아타기 시에 가장 문제가 되는 것이 15억 초과 주택에 대한 대출 금지였습니다. 

이를 풀어주게 되면 갈아타기가 지금보다 활성화될 것 같습니다. 

그러나 본인 거주 주택을 매도하는데 상당한 어려움이 있을 것이어서, 지금 시점에는 큰 영향이 없을 수도 있습니다. 

그러나 시장이 움직이게 된다면, 그래서 본인 부동산을 매도 가능하게 된다면 이 규제 해제는 부동산 시장에 호재로 작용을 할 것입니다. 

 

2013년 (정확히는 2012년 12월)부터 상승을 시작한 이번 부동산 상승장은 중소형 평형 아파트의 전성시대라고 정의할 수 있습니다. 

중소형 대비 중대형 아파트는 작은 평형의 아파트가 상승을 하면서 가격을 밀어 올리는 수준으로 상승을 했습니다. 

물론 최근 2년간은 중대형의 상승이 좀 크게 나오기는 했습니다.

그래도 평형별로 평단가를 계산해 보면 중대형은 아직도 엄청난 저평가를 보이고 있습니다. 

15억 초과 주담대 금지는 중대형 아파트의 상대적인 강세를 이끌어 낼 수 있어 보입니다. 

 

감사합니다.