무주택인데 지금 집 사야하나요?

무주택인데 지금 집사도 되나요?

 

집값이 많이 올랐는데, 지금 집 사도 되나요? 

무주택인데 언젠가는 집 값이 내릴 것이고 그때 집 사려고 하는데 제 생각이 맞나요? 

무주택자입니다. 지금 집 사도 괜찮나요? 

현장에 있으면서 가장 많은 질문을 받는 것 중의 하나를 말하라고 한다면, "무주택인데 지금 집 사야 하나요?"입니다. ​

질문의 형식은 조금씩 다르지만 대부분이 위의 범주를 벗어나지 않습니다. 

 

많은 분들이 오해를 하고 있는 것이 있습니다. 

주택을 가지고 있으면 집값이 오르는 게 좋고, 무주택이면 집값이 내리면 좋다 라는 것입니다. 

물론 다주택자일 경우에는 집값이 무한정 오르는 게 좋을 것입니다. 

그런데 무주택이면 당연히 집값이 내리면 좋을까요? 

 

집값이 긴 시간 하락을 한다면, 그 누구도 집을 사려고 하지 않을 것입니다. 

아니 보유한 집도 급매로라도 처분하려고 할 것입니다. 

이렇게 모두가 1 주택자가 된다면 어떻게 될까요? 

무주택자인 여러분에게 전세 또는 월세를 제공해 줄 사람이 없어진다는 뜻이 됩니다.

즉, 집값이 장기간 내린다면, 전세 및 월세가 귀해지고 따라서 전세 및 월세 가격은 매매가와 비숫해질 때까지 지속 상승을 하게 됩니다.

그럼에도 집값 상승이 나오지 않는다면, 매매가격과 전세 가격 간의 차이가 없어질 수도 있습니다.

 

그리고 더 큰 오해를 하고 있는 것이 무주택이면 자신은 부동산 투기(?)를 하지 않은 착한 사람이라는 엄청난 착각을 하고 있다는 것입니다. 

저는 이렇게 설명드립니다. 

무주택을 자발적으로 선택했다는 것은 (유주택에서 자발적으로 무주택이 되는 것 또는 주택을 매수할 능력이 있지만 자발적 의사로 무주택에 머무르는 것) 집값 하락에 베팅을 한 것입니다. 

​자신이 컨트롤할 수 없는 자산에 대해서 가격 하락에 베팅한 투기꾼인 것입니다. 

1 주택이 된다는 것은 주택 가격 상승 및 하락의 위험에 대한 중립 포지션을 구축하는 것입니다.

 

실제로 무주택으로 돌아간 분도 있었습니다.

 

실제 문정부 들어서고 1 주택자였다가 이제 집값이 하락할 것이라고 자신하면서 1 주택을 매도하고 무주택이 된 경우가 주위에 있었습니다. 

매도 소식을 듣고는 수 없이 무주택의 위험에 대해서 이야기했습니다. 

무주택이야 말로 본인과 가족의 행복을 걸고 하는 무모한 투기임을 강조해도 집 값 하락을 신앙처럼 믿은 사람이 있었습니다. 

아시는 것처럼 이후 집 값이 상당 수준 상승을 했습니다. 

그래도 아직 늦지 않았음을 이야기하면서 매수를 권하면, 이제 본인 인생에 부동산은 없다고 자조적인 반응을 보였습니다. 

최근에 만나지를 못하다가 전해 들은 이야기는 송도에 분양을 받았다는 이야기를 들었습니다.

 

주택 가격은 출렁이는 게 정상입니다.

 

무주택분들이 주택 매수를 망설이는 가장 큰 이유는 매수 후 집 값이 하락할 것이 두렵기 때문입니다. 

소위 집값 고점을 본인이 기록할까 하는 두려움입니다. 

1 주택 상태에서 지속적으로 집 값이 상승을 하는 것이 그렇게 좋은 상황은 아닙니다. 

만일 첫 주택이 24평 아파트 인 상태에서, 매수 이후 평생 집 값이 하락을 하지 않고 상승만 한다면 이 사람은 영원히 24평에 살아야 합니다. ​

상위 평형의 집 값 상승폭이 더 클 것이고, 근로소득으로 이러한 집 값 상승분을 쫓아가지 못할 것이기 때문입니다. 

조금은 무리를 했다고 하더라도 주택을 매수했다면, 대출을 줄이는데 총력을 기울이면서 집 값이 적당한 시점에 하락해 주기를 기다려야 합니다. 

집 값이 하락을 시작하게 되면, 평형 간의 가격 차이가 줄어들게 됩니다. 

즉, 비싼 집 값의 가격이 더 많이 하락하게 됩니다. ​

집 값이 하락을 시작하면 적절한 타이밍을 잡아서 큰 평수로 갈아타기를 하면 됩니다.

작은 평형에서 큰 평형으로의 갈아타기는 집 값 하락의 끝자락에 하는 것이 가장 이상적입니다. 

물론 우리들은 언제가 집값 하락의 끝일지 모르기 때문에 대략적인 사이클로 판단을 해야 합니다. 

5년 이상 하락을 했다면, 또는 몇 년간 하락을 하다가 최근에 하락의 기울기가 급작스럽게 커졌다면 어쩌면 하락의 끝을 알리는 신호일지도 모릅니다.

 

1 주택은 집값 상승 및 하락에 대한 중립 포지션입니다.

 

앞으로 집 값이 오를지 내릴지 우리는 알지 못합니다. 

아니 그 누구도 알 수가 없습니다.

본인이 상승 또는 하락에 대해서 알 수 없는 자산에 대해서, 그러한 상승 또는 하락에 대한 위험을 회피하기 위해서는 해당 자산에 대해서 중립 포지션을 취해야 합니다.

중립 포지션을 취해야 예기치 못한 상승 또는 하락의 시장 위험으로부터 자신을 지킬 수 있습니다.

주택시장에서의 중립 포지션이라는 것은 말씀드렸듯이 1 주택자가 되는 것입니다.

지금 매수하시는 젊은 분들은 대부분이 대출을 최대한으로 받아서 주택을 매수하고 있습니다. ​

본인의 수입(급여 등)은 어느 정도 예측이 가능합니다.

반면 자산 가격의 상승 또는 하락은 예측이 불가능합니다.

예측 가능한 범위의 수입으로 감당 가능한 대출을 안고 예측 불가능의 자산을 매입하여 자산 시장의 움직임에 대한 리스크를 중립으로 만들어 놓는 것은 매우 중요합니다.

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투자의 상대성 원리를 읽고

 

우연히 "투자의 상대성 원리"라는 책을 알게 되어 빠르게 읽었습니다. 

글 내용이 평소 제가 강조하던 부분과 너무나 같아서 책을 다 읽지도 않고 본 글을 포스팅합니다.​

 

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이 책은 절판되었습니다.

중고 서적에는 있을 듯한데, 118 페이지로 아주 얇은 책입니다. 

가벼운 마음으로 일독하기 좋은 책입니다. 81페이지를 읽고 있는 중인데, 늦은 시간이지만 완독 후 잠자리에 들듯 합니다. 

 

감사합니다.