분당 부동산 시황(20221106)

분당 1년을 되돌아봅니다

 

올해도 벌써 11월이 되었습니다.

1년이 순식간에 지나가는 느낌입니다.

 

올해는 분당 아파트에 참으로 부침이 많았던 한해였습니다.

대선 전후 반짝 상승이 있었고, 이후에는 길고 긴 침체의 늪에서 허우적거렸습니다.

그러던 것이 10월 들어서 부터 조금씩 시장의 움직임이 나오고는 있으나 아직은 시장의 체력이 너무 약한 상태입니다.

 

그럼에도 불구하고 10월 마지막 주부터 은마아파트 및 잠실 아파트의 매매 거래가 급하게 이루어지면서 시장 반등에 대한 기대를 키우고 있습니다.

그 다음 주에는 여의도까지 매수가 시장에 나와서 급매를 찾았습니다.

따라서, 지난 2주간은 시장이 바닥을 지나가는 중인지에 대해서 조금은 심각하게 시장을 바라보고 있었습니다.

 

분당 만으로 좁혀서 말씀을 드리면 본 블로그에서 몇 번 말씀드린 것처럼 10월부터 매수 상담이 조금씩 늘어나고 있습니다.

말 그대로 상담일 뿐 매수에 적극적이지는 않습니다.

매수 상담을 진행하면서도 내년 2월 또는 3월 즈음이면 지금보다 급매도 많을 것이라는 기대를 하는 모습입니다.

미국 연준에서 금리를 추가로 2차례 이상 올리면 시장에 급매가 더 나올 것이고, 내년 초면 다주택자 양도세 중과 회피 매물도 나오면서 단기적으로라도 최저가가 나올 것을 기대하시는 분들이 대부분입니다.

그런데 이러한 시장의 움직임 정도는 매도를 해야 하는 분들은 더 잘 알고 있을 것입니다.

매도를 해야 하는데, 내년 2월 즈음에 시장이 더 나빠질 것이라고 생각이 드는데 그때에 매도하겠다는 사람은 없습니다.

미리 매도하거나 다른 방법을 찾을 가능성이 큽니다.

 

이렇게 시장이 간헐적으로라도 움직인다면 최소한 단기 바닥은 그렇게 멀지 않았을 수도 있습니다.

10월 이후로 시장이 주말 기준으로 바쁘다가 한가하다가를 반복하는데 11월 말까지도 이러한 분위기가 지속된다면 어쩌면 지금 바닥을 지나고 있는 중일 수도 있습니다.

 

 

매물 수 변화 추이 확인

 

분당 아파트 매매 매물 수는 올해 7월에 고점을 기록하고 지속 하락을 하고 있습니다.

그러나 최근 들어서 다시 매물 수의 변화가 정체되고 있습니다.

당분간 박스권의 횡보를 할 가능성이 높아 보입니다.

이렇게 횡보 또는 소폭 감소하다가 본격적으로 매매가 시장에서 진행이 된다면 오히려 소폭 증가하다가 다시 감소로 돌아설 가능성이 높을 것으로 예상합니다.

 

아시는 것처럼 지금 매매는 초급매에 대해서도 시장의 반응은 싸늘합니다.

매매 타이밍을 보기 위해서 상담을 원하시는 고객은 증가하고 있습니다.

그러나 이렇게 매수 타이밍을 고민하시는 분들께서도 지금의 급매에 대해서는 반응을 하지 않습니다.

30%는 내려야 한다는 분들도 있고, 어떤 분들은 2018년 가격으로 가야 사겠다는 사람도 있습니다.

 

제가 현장에서 있다 보니 많은 분들을 만나게 되는데, 얼마면 사겠다는 분 치고 그 가격이 되었을 때 진짜로 매수로 들어오는 분은 단 한분도 본 적이 없습니다.

처음 원하던 가격으로 내려오면 다시 원하는 가격은 한참 더 아래로 내려가 있습니다.

급매 나오면 사겠다거나, 얼마가 되면 사겠다는 분들은 사실상 매수를 못하는 분들일 가능성이 99%입니다.

이분들은 시장이 하락하고 급매가 나오면 늘 조금 더 내려라를 외치고 다시 상승을 하면 하락을 할 때의 가격이 오면 사겠다고 하는 경우가 대부분입니다. 

 

 

분당아파트-매매-매물-수-추이

 

 

매매 매물수가 시장에서 감소를 하고 있었으나, 전세 및 월세 매물 수는 올 1년 내내 증가를 하고 있었습니다.

그러나 전세와 매매 매물 수도 지난주부터 마을별로 감소로 돌아선 마을이 하나 둘 늘어나기 시작했고, 이번 주에는 거의 대부분의 마을에서 전세와 월세 매물 수가 감소하는 모습을 보여 주고 있습니다.

물론 감소 폭이 크지는 않습니다.

그래서 아직은 감소로 추세가 돌아 섰다는 판단을 하기에는 무리가 있습니다.

이러한 추세가 11월 내내 이어진다면 그때는 전세 및 월세 매물 수마저도 감소로 돌아 섰다는 것을 믿어도 될 것입니다.

 

지금 시장에서 전세 및 월세는 매우 느린 속도로 거래가 됩니다.

전세보다 월세 가 조금은 더 원활히 거래가 되고 월세 매물 중에서 수리상태가 좋은 것은 시장에 거의 남아 있지 않습니다.

월세 거래가 안 되고 있는 매물은 대부분이 수리가 안 된 매물 일 뿐입니다.

 

즉, 월세 매물은 좋은 것을 찾기가 어렵습니다.

시장에 전세를 찾으러 나왔다가 돌아가서는 한참을 고민하다가 월세를 구해달라고 연락이 오는 경우도 조금씩 늘어나고 있습니다.

대출 금리가 오르면서 전세 대출 이자에 대해서 부담을 느껴서 월세로 돌아서는 경우가 늘어나고 있습니다.

따라서 시장에서 월세는 그래도 거래가 되는데 전세는 어렵게 어렵게 거래가 됩니다.

매매는 아직은 거래가 된다고 할 수는 없습니다.

 

감사합니다.