분당 아파트 시황 - 2022년 10월 세째주

1. 분당 부동산 분위기

10월 네 번째 토요일입니다. 

네 번째 토요일이지만, 10월 1일이 토요일이어서 제목은 셋째 주 시황으로 했습니다. 

10월 들어서 전세 및 월세 거래가 조금씩 증가하고 있습니다. 

전세의 경우 급 전세만 거래되는 것이 아니라, 수리 잘된 높은 가격의 전세 매물도 거래가 되고 있습니다. 

아직은 시장이 활발하다고 할 수는 없지만 전세 거래 완료 소식은 거의 매일 들려왔습니다. 

 

분당 매매의 경우에는 실거래가 최고가에서 20% 정도 하락한 매물에 대해서 매수 수요가 반응을 하고 있습니다. 

그리고 실제로도 일부 급 매물의 경우 거래가 되고 있습니다. 

매매에 대한 시장의 반응을 보면, 급매가 시장에 나오고 해당 매물이 거래가 되면, 계속 매물을 모니터링하던 매수분들은 거래된 급매 가격보다 5천만 원 정도 낮은 가격을 요구하면서 시장에 그런 매물이 나오면 연락을 달라고 하십니다.  

 

수도권 외곽의 신축이 많은 지역에서 실거래가 최고가 대비 30% 하락을 하면서 거래가 되고 있는 것을 분당 매수를 희망하시는 분들도 알고 계십니다. 

그러다 보니 분당도 30% 근처까지 하락하기를 기다리시는 듯합니다. 

그러나 분당 매도자분들은 아직은 그 가격을 받아들이시지 못하고 있습니다. 

비과세가 걸린 급한 매물에 대해서도 가격 절충을 시도해 보면, 안 팔리면 장기 보유하시겠다는 의견이 거의 대부분입니다. 

 

투자를 하는 분 대부분은, 아니 전부는 지금 미 연준의 금리 인상에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 

금리 인상이 올해 두 번 더 이루어지면 연말이나 내년 초에 지금보다 낮은 급매가 나올 것이라는 확신을 가지고 계시는 경우가 많습니다. 

그러다 보니 양도세 중과 유예 매물 출현이 예상되는 내년 2월에서 3월 사이를 매수 적기로 보는 것 같습니다. 

양도세 중과 유예를 받기 위한 매물과 금리 인상으로 인한 심리 위축으로 인한 초급매 등이 겹쳐서 내년 초에 급매가 나올 것이고, 그 가격은 지금 급매보다 낮을 것이라는 논리입니다. 

일면 가능성이 없는 것은 아닙니다. 

 

문제는 매도자 분들도 그러한 내용을 알고 있다는 것입니다. 

위와 같은 이유로 집 값이 더 내릴 것 같으니까 지금 급매가 나오는 것입니다. 빠른 시간 내에 시장이 반등한다는 생각을 하면 급매가 나올 수가 없습니다. 

내년 초에 금리 인상이 멈추고 이제 금리를 다 올렸다는 분위기로 바뀌게 되면, 지금 급매로 나온 매물의 대부분은 가격을 올리거나 매도 취소를 할 수도 있습니다. 

즉, 이렇게 되면 주식 시장을 필두로 해서 부동산 시장 분위기는 급변할 수도 있습니다. 

 

2. 분당 매매 매물 수 변화

아래 그래프는 분당 아파트 매매 매물 수 변화를 그린 것입니다. 

매물 수가 계속 증가를 하다가 7월에 고점을 찍고 감소가 시작되는 모습입니다. 

이러한 매물 수 감소가 일시적 일지 추세적으로 감소를 하는 것인지는 모르겠지만, 최근 급매가 거래되는 것과 매도를 취소하고 전세로 변경하는 매물의 증가와 연관이 있을 듯합니다. 

아직은 시장에 급매가 남아 있지만, 사실 그렇게 급매 매물 수가 많은 것은 아닙니다. 

그리고, 급매만이 출현할 뿐 전체 매도 호가가 내려오지는 않고 있습니다. 

일부 단지에서 전체 매도 호가가 하락하고 있지만, 아직은 버티는(?) 매물이 거의 대부분입니다.

 

 

3. 분당 전월세 매물 수 변화 

아래 그래프는 분당 전세 매물 수 변화 그래프입니다. 

전세 매물 증가가 가파르게 진행되고 있다가, 최근 살짝 주춤하고 있습니다. 

위에서도 언급을 했지만, 10월 들어서 가장 먼저 들려온 소식이 전세 거래 완료 소식이었습니다. 

전세 거래가 조금씩 이루어지고는 있지만, 신규 전세 매물이 시장에 나오는 속도보다는 느린 것으로 보입니다. 

전세 및 월세 매물 수는 2020년 임대차 2 법 시행 당시의 매물 수와 비슷해졌거나 오히려 그때보다 매물 수가 더 많아졌습니다.

 

이렇게 매물 수가 증가를 한다는 것은 결국 그만큼 수요도 시장으로 나온 다는 것이 됩니다. 

그럼에도 전세가 원활하게 돌지 않는 것은 신규 수요의 많은 경우에 해당하는 신혼부부의 수요가 구성남의 신축으로 향하는 것이 원인일 듯합니다. 

결혼하고 첫 집을 구할 때는 신중해야 합니다. 

사람들은 통상적으로 익숙한 지역에서 집을 매수합니다. 

전세나 월세로 오랫동안 살게 되면 그 지역이 익숙해지고, 살기가 제일 편하다는 착각에 빠지게 됩니다. 

기본적으로 우리나라는 모든 곳이 살기 좋습니다. 

특별히 더 살기 좋게 느끼는 것은 본인에게 그 지역이 익숙하기 때문일 뿐입니다.

 

 

부동산은 신축의 여부로 매수를 결정해서는 안 됩니다. 

부동산에서 제일 중요한 것은 입지이고, 두 번째로 중요한 것도 입지라는 말은 모두가 알고 있는 말입니다. 

그럼에도 실제 주택을 매수할 때 입지보다 신축이라는 것이 더 크게 영향을 주는 것을 흔하게 볼 수 있습니다. 

 

이번 1년 조금 넘는 조정을 잘 분석해 보시면, 특정 입지의 신축과 그 신축 대비 상위 지역의 기축 아파트의 가격 하락 정도를 확인해 보시기 바랍니다. 

겨우 1년의 조정으로도 이 정도로 크게 차이가 나고 있습니다. 만일, 본격 하락을 한다면 지금보다 훨씬 큰 격차를 보이게 될 것입니다. 

결혼 등으로 새롭게 시작을 할 때 전세를 구한다고 해도 입지에 대한 고민을 충분히 해야 합니다. 

익숙함의 굴레에서 벗어나기가 쉽지 않습니다. 

부동산을 매수할 때는 10년 후, 20년 후 어느 부동산이 더 좋아질까에 대한 고민을 해야 하고 그 고민의 결과로 부동산을 선택해야 합니다. 

지금 신축은 10년 후에는 신축이 아닙니다. 지금 30년 된 기축은 10년 뒤에도 기축일 확률이 상당히 낮아집니다. 

 

감사합니다.