분당구 매매 및 전월세 거래량 추이

분당만이 아니라 전국적으로 부동산 시장이 멈춰있습니다. 

그 수준이 어느 정도인지 확인을 해보고 싶었습니다. 

그러나, 데이터 정리에만 상당한 시간이 투입되는 것이라 도저히 자신이 없어서 할 수 없이 사랑하는(?) 트루카피 동생에게 SOS를 쳤습니다. 

미안한 마음으로 조심스럽게 데이터 만들어 달라는 말에 흔쾌히 그러겠다고 해서 너무 고마웠습니다. 

이 글은 트루카피 동생의 데이터가 만들어 낸 글입니다. 

이 자리를 빌어서 다시 한번 고맙다는 인사를 전합니다. 동생아 "고맙다~~~"

 

1. 분당구 매매 거래량 분석

아래 차트는 2011년 01월부터 2022년 09월까지 그려져 있습니다. 

차트를 보기 전에 조건을 먼저 정리하겠습니다. 

분당구 전체 거래량이므로 분당신도시는 물론이고 판교신도시와 대장동이 포함된 거래량입니다.

 

판교가 의미 있는 거래량으로 거래가 되기 시작한 것이 2012년입니다. 

대장동은 2021년 5월부터 의미 있는 거래량을 보여주고 있습니다. 

매매 거래량 그래프를 보면 2021년부터 거래량이 급감을 합니다. 

위 설명과 같이 대장동이 분당구 거래량으로 추가가 되었어도 전체 거래량은 급감을 합니다. 

지난달인 2022년 09월은 아직까지 매매 거래 신고가 완료되지는 않았지만 분당구 전체로 6건입니다. 

여기에는 직거래도 있을 것이고, 매매 거래를 가장한 증여도 있을 것입니다. 

 

분당구의 매매 거래가 많았을 때 월 1,600여 건과 비교하면, 심각한 수준이라는 단어조차 어울리지가 않습니다. 

매매 거래 신고가 완료된 2022년 08월 거래량을 보면 분당구 전체가 24건입니다. 

정말 심각한 상황입니다. 

이렇게 거래가 완전하게 멈춰있는 것이 시장 안정이 아닙니다. 

거래는 정상적으로 되나, 가격이 안정되어 있는 것이 정상적인 시장입니다. 

가격이 오르지 않고 있는 것에 국토교통부는 상당히 만족을 하는 모습니다. 

아니 지금보다 더 내려야 한다는 말로 시장을 더 얼어붙게 하고 있습니다.

 

2. 분당구 전세 거래량 분석

분당구 전세 거래량을 보면 매매 거래량과는 달리 진폭이 크지 않고 박스권에서 움직임을 보여 주고 있었습니다. 

9월 전세 거래량 급감은 아직 거래 신고가 끝나지 않아서 일 수도 있습니다. 

거래량을 보면 전세는 문제가 없어 보입니다. 

그러나 신규 거래와 연장 거래로 나누어 보면, 신규 거래는 바닥을 기고 있습니다. 

 

지난 정부에서 "계약갱신 요구권"이라는 것을 만들었고, 이번 정부는 "상생 임대인 제도"를 만들었습니다. 

연장 계약이 이루어지면서 전세 수요가 시장으로 나오지를 않고 있습니다. 

전세 매물이 조금씩 쌓이고 있습니다. 

전세를 빼서 이사를 가야 하는 임차인도, 전세금을 돌려줘야 하는 임대인도 마음이 급하기는 매 한 가지입니다. 

시장에서 계약갱신 요구권으로 인한 재계약이 많았던 달이 2020년 11월부터 입니다. 

그 이전인 8월에 임대차 2 법이 시행이 되었지만, 실제 시장에서 갱신권을 사용한 연장 계약은 2개월이 지나서부터였습니다. 

그분들의 전세 만기가 올해인 2022년 11월이 됩니다. 

올 연말에 전세 수요의 움직임이 증가할 것이라 기대하는 이유입니다. 

또한 분당은 전통적으로 겨울 방학에 분당 외곽에서 분당으로의 이동이 많은 때입니다. 

이러저러한 이유를 봤을 때 11월부터는 전세가 조금씩은 움직이지 않을까 기대를 합니다.

 

3. 분당구 월세 거래량 분석

최근에 월세 매물도 증가하고, 월세 거래량도 증가하는 것을 시장에서 느꼈었습니다. 

그러나 그래프를 보면 최근의 월세 거래량이 2021년 대비해서 살짝 증가한 수준입니다. 

그나마도 올 8월부터 거래량이 꺾이는 모습입니다. 

특이한 것은 이번 부동산 상승 사이클의 시작 점이었던 2013년부터 월세 거래량이 그 이전보다 한 단계 높은 박스권을 만들었습니다. 

계약갱신 요구권이 시행되고 2년 차가 지나가고 있습니다. 

전세로 있다가 2년 전 계약갱신 요구권을 사용했던 임대차 계약을 살펴보면, 임대인도 임차인도 4년간 오른 전세가를 그대로 전세 상승으로 반영하기보다는 상승분의 대부분을 월세로 돌리는 경우가 증가하고 있습니다. 

한꺼번에 올리기에는 임차인이 받아들일 수가 없는 수준이기 때문이기도 하고, 각종 부동산 규제에 의한 세금의 증가에 따른 영향도 컸습니다. 

올 연말에는 부동산 거래가 살아나기를 간절한 마음으로 기도 합니다. 

 

감사합니다.