시장 사이클을 맞출 수 있다고 생각하시나요?

1. 부동산 전문가의 2022년 예상

 

작년 12월에 실시한 2022년 올해 집 값에 대한 소위 전문가라는 분들의 수도권 집값 예측을 보면 고종환 님의 경우 3~5%의 상승을 예상했습니다,

그 외 대부분의 전문가 분들도 이와 비슷한 비율을 예측했고, 특히 이상우 님은 서울 10% 이상, 수도권 5% 이상의 폭등을 예상했었습니다. 

즉, 올해 집값이 미친 듯이(?) 오른다고 예측을 했다는 뜻이 됩니다.

이렇게 모두가 약속이라도 한듯이 올해도 여전히 집값이 폭등을 거듭할 것으로 예상을 했으나, 실제는 작년 추석을 전후해서 침체가 시작되어 지금까지 침체가 이어지고 있습니다.

단순 침체의 수준을 넘어 초급매 가격의 경우 서울 수도권에서 최고가 대비 30% 이상의 하락을 보이고 있습니다.

모두가 한 방향을 보면 오히려 무섭습니다.

시장은 예측대로 흘러가지 않기 때문입니다.

이렇게 초폭등을 외쳤던 전문가들이 이제는 모두가 하락을 이야기하고 있습니다.

모든 전문가라는 사람들이 하락을 이야기하고 있으니, 어쩌면 아직은 더 상승할 것 같은 생각이 들기도 합니다.

 

2. 분당 부동산 분위기

 

지금 부동산 시장이 어렵습니다. ​

매매는 물론이고, 전세 및 월세까지 거래 절벽인 상태입니다. 

수도권 기준으로 작년 8월부터 시장이 꺾이기 시작을 했으니 일 년 넘게 조정을 받고 있습니다. 

 

이번 일년 동안 조정받은 상황을 유심히 잘 보시기 바랍니다. 

어떤 곳은 30% 가까이 하락을 했고, 어떤 곳은 10% 정도 하락을 한 곳도 있습니다. 

어떤 곳은 침체 중에도 중간중간 거래가 되는 곳도 있고, 어떤 곳은 이번 조정 기간 일 년 내내 거래가 완전히 끊긴 곳도 있습니다. 

만일 부동산이 본격 하락기로 들어간다면 지금 조정을 크게 받은 지역의 하락이 더 커진다고 생각됩니다. 

이미 부동산이 고점을 통과한 것인지, 아니면 2~3년 더 상승 후 고점을 통과할지는 아무도 모릅니다. 

그 어떤 경우라 해도 이번 조정에서 크게 빠진 곳은 다가올 하락장에서 버틸 곳으로는 적합하지 않다고 보시면 됩니다.

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3. 열위 입지의 신축이 하락장에서는 더 크게 빠집니다.

 

제가 누누이 강조하는 "신축의 위험성",  열위 입지의 신축이 하락을 시작하면 가장 크게 빠집니다. 

이번 조정에서 크게 하락을 했다면, 입지에 대해서 다시 한번 고민하셔야 합니다. 

이런저런 이유를 들어서 합리화를 해서는 안됩니다. 

부동산은 하락을 시작하면 많이 오른 곳이 많이 내립니다. 

많이 올라서 혹시 내가 있는 곳이 천지개벽을 했다고 생각했는데, 이번 조정에서 크게 내렸다면 다시 잘 생각해 보시기 바랍니다. 

 

부동산 시장의 상승이 길어지면 신축으로의 쏠림으로 인해 기축 대비 신축이 과하게 상승을 하게 됩니다. 

이러한 과상승은 부동산이 본격 하락으로 들어가게 되면 과하락으로 연결이 됩니다. 

지난 장을 겪은 분들마저도 신축이 상대적으로 안전하다는 이야기를 많이 합니다. 

대부분이 구축이고 신축이 귀하던 지난 장과 지역 전체가 신축으로 바뀐 상황을 동일하게 판단하시면 안 됩니다. 

 

지금은 개수가 많은 분들은 열위 지역의 매물을 정리해서 상위지역으로 옮겨 놓을 때입니다. 

어차피 부동산의 상승 하락 사이클을 정확하게 맞추어서 고점 매도, 저점 매수는 불가능합니다. 

고점과 저점을 알고 부동산 매매를 하겠다는 기대는 버리시기 바랍니다. 

상승할 때는 우리가 생각하는 것보다 더 오를 것이고, 하락할 때는 우리의 생각보다 더 하락을 할 것입니다. 

 

큰 흐름에서 긴 상승을 한 후라면, 기계적으로 이익을 본 매물을 정리해서 상위 입지로 옮겨놓아야 합니다. 

상위 입지 매물을 보유한 상태에서 하락을 맞이해야 합니다. 

이번 일 년의 조정에서 주변부에서 상위로 갈아타기를 하고 싶어도 매도가 되지 않으면서 갈아타기가 불가능했습니다. 

겨우 일 년의 조정일 뿐인데도 말입니다. 

시장이 움직이면 이제는 망설이지 말고 빠르게 상위 입지로 옮겨 놓고, 생각보다 더 긴 상승을 하던, 생각보다 빠르게 하락을 시작하던, 중심지에서 하락을 맞이한다면 다음 상승장에서의 대처가 쉽게 됩니다.

 

4. 아직 공급이 하락을 부를 정도로 충분하지는 않습니다.

 

아주 단순하게 공급 측면만 본다면 아직은 하락을 걱정할 단계는 아닙니다. ​

물론, 우리가 알 수 없는 거시경제의 문제로 하락이 온다면 가능한 시나리오기는 합니다. 

그러나 10년간 쉬지 않고 상승을 한 상태이므로 이제부터는 상승해도, 하락해도 아무런 문제가 없는 포트폴리오를 구성해야 합니다. 

 

그럼에도 불구하고 무주택이시라면 매수를 심각하게 고민해야 합니다. 

하락의 위험이 커 보이겠지만, 무주택 입장에서는 상승의 위험도 크다는 것을 인지하셔야 합니다. 

지금의 이 침체가 1년을 넘어서고 있는데, 지난 상승장에서도 1년 반이라는 기간 동안 조정을 받은 적이 있습니다. 

 

지금이 부동산 상승의 고점을 지나고 있는 건지, 지난 장처럼 1년 반이라는 긴 시간 조정 이후 뜨겁게 상승을 할지는 지금 이 시간이 지나야 알게 됩니다. 

지금의 이 어려운 시기가 끝나려면 금리 상승이 끝이 났다는 분위기가 조성되어야 합니다. 

이렇게 모든 사람들의 이목이 금리에 쏠려 있을 때 현 정부는 과감하게 규제를 풀어야 합니다. 

지금 규제 한두 개 푼다고 시장이 움직이지는 않을 것입니다. 

금리로 인해 심리가 완전히 얼어 있습니다. 

지금은 거시 경제가 실물경제에 지나치게 영향을 주고 있다고 생각합니다. 

 

감사합니다.