정자동 한솔마을 청구아파트

1. 한솔마을 청구아파트 입지

정자동 한솔마을 청구아파트는 아래 지도의 동그라미 부분에 위치합니다. 

분당선 신분당 정자역에서 도보로는 어려운 거리이나, 한 블록만 가면 서울 방향의 M버스가 다수 있어서 버스 교통은 좋은 곳입니다.

 

 

또한, 청구아파트는 학군이 수내중 학군이어서 학군지로도 선호도가 높은 단지입니다. 

정자동에 네이버 및 두산중공업, 그리고 백현동 현대중공업 등 주위에 기업이 많아 기본적인 수요가 늘 있는 곳입니다. 

또한 용적률이 155%로써 낮아서 투자자에게도 인기 있는 단지입니다.

 

2. 한솔마을 청구아파트 매물 및 시세 추이

아래는 한솔마을 청구아파트 현재 매물을 정리한 것입니다. 

시장 침체의 영향으로 청구아파트도 가격이 많이 착해졌습니다. 

아래 표에서 최저가로 적혀 있는 가격은 평형별로 모두 참으로 아름다운 가격입니다.

 

 

지금은 매매가도 하락을 했지만, 전세가도 많이 하락을 하고 있습니다. 

50평 8억이 거래되지 않는다는 것은 그만큼 시장이 움직이지 않는다는 뜻입니다. 

그러나 이제까지를 보면 분당은 겨울 방학시즌에 매매 및 전, 월세의 움직임이 많이 나옵니다. 

이번 겨울 방학에도 급한 매물들은 좀 소화가 되었으면 좋겠습니다. 

 

올해 상반기만 해도 시장 분위기가 조금 침체되었다 정도였는데, 9월부터는 시장이 그냥 멈춰 선 느낌입니다. 

다행히도 10월부터 급 전세부터 조금씩 거래가 되고 있고, 매매의 경우에도 문의가 하나둘씩 늘어나고 는 있습니다. 

매매 문의는 말 그대로 문의만 증가할 뿐 매수에 적극적으로 나서지는 않습니다. 

 

정자동 한솔마을 청구아파트 매매가 추이를 그려봤습니다. 

2013년 이후 조금씩 상승을 이어오다가 2017년 말부터 가파르게 상승을 했습니다. 한 템포 쉬어갈 타이밍이 된 것 같기는 합니다. 

지금은 거래가 거의 불가능합니다. 

초초 급매가 아니면 시장의 관심을 받지 못합니다. 

그러다 보니 아름다운 가격의 급매가 하나둘씩 나오고 있습니다.

 

 

정자동 한솔마을 청구아파트 전세 시세를 확인해 보면 매매 시세와는 달리 전세 가격은 크게 조정받지 않는 듯한 모습입니다. 

학군지의 위력일 수도 있습니다. 

그러나 실제 매물은 고점 대비 상당폭 밀려내려 온 매물이 있어서, 이 매물이 거래되면 시세가 살짝 꺾이는 모습을 보여줄 수도 있습니다. 

 

매매가 거래 안 되는 것은 그렇다고 해도, 전세 및 월세까지 거래가 안 되는 상황은 조금은 답답합니다. 

전세가 거래되지 않다 보니 임대인과 임차인 간의 다툼도 하나둘 보이고 있습니다. 

이러한 다툼으로 인해서 전세가가 많이 밀려 내려왔습니다. 

불과 몇 개월 전인 올 초만 해도 생각하지도 못했을 가격으로 시장에 전세 매물이 나오고 있습니다. 

 

그러나 월세의 경우에는 사정이 조금 다릅니다. 

월세 매물도 쌓이고는 있지만, 금리 인상을 반영하여 월세는 오르는 추세입니다. 

시장에서 전세보다 월세가 더 인기가 있어서 일 수도 있습니다.

 

3. 청구아파트 재건축 수익률 분석

한솔마을 청구아파트는 20평, 33평, 38평 그리고 50평으로 구성되어 있습니다. 

용적률 155%여서 대지지분도 넉넉하여, 청구아파트 세대당 평균 대지지분은 17.95평입니다. 

 

청구아파트 재건축 수익률을 대략적으로 계산했습니다. 

현재 용적률 155%에서 재건축 용적률 280%를 예상하여 계산했습니다. 

또한 기부채납은 10%을 반영하였고, 총사업바는 1,050만 원으로 계산하였습니다. 

총공사비 구성은 최근 인건비 및 자재비 인상을 반영해서 평당 공사비 800만 원, 사업비 250만 원으로 예상했습니다. 

일반 분양가는 평당 4,000만 원으로 하여 수익률을 계산했습니다. 

 

수익률 계산 결과 청구아파트 33평을 보유하여 수평 이동인 재건축 후 34평을 받을 경우 6백만 원이 환급되는 것으로 나왔습니다.

만일 45평을 신청한다면 재건축 부담금 4.3억이 예상됩니다.

기존 아파트 38평 보유의 경우, 재건축 후 45평을 신청하면 1.6억의 재건축부담금이 예상됩니다. 

 

만일 1기 신도시에 용적률 특혜를 준다면 수익률은 더욱 좋아질 것입니다. 

이상으로 정자동 한솔마을 청구아파트에 대해서 알아봤습니다. 

시간이 될 때마다 분당의 용적률이 낮은 아파트 위주로 하나씩 정리해서 올리겠습니다. 

 

감사합니다.