정자동 한솔마을 한일아파트

5일 정비업계에 따르면 한솔마을 3단지 한일아파트는 이달 초 입주자 대표회의 주도로 입주민 92%의 동의를 얻어 재건축추진준비위원회를 출범하기로 결정했다.
오는 10일까지 추진위원장과 임원을 모집한다. 한솔마을 3단지 한일아파트는 분당 정자동에서 가장 먼저 재건축 연한이 도래하는 단지다.
1993년 10월 입주한 아파트로 내년에 재건축 연한 30년을 맞이하는 만큼 사전 준비를 시작해 재건축 과정을 단축하겠다는 의도다.
입주자 대표회의 관계자는 “재건축 여건이 됐을 때 분당 내 다른 단지들과 비교해 너무 늦지 않도록 발맞춰 사업을 진행하겠다”라고 말했다.
출처 한경 집코노미 2022.06.05

 

1. 한일아파트 위치 및 소개 

정자동 한솔마을 #한일아파트 소개입니다. 

위치는 아래 지도의 둥근 원으로 표시한 부분입니다. 

분당선/신분당선 정자역까지 도보로 접근하기에는 다소 먼 거리에 위치하고 있습니다. 

그러나 한일아파트 앞 사거리에는 분당에서 서울로 나가는 광역버스의 대부분이 지나가는 곳입니다.

 

 

용적률은 154%로서 분당 내에서는 용적률이 낮은 아파트 중 하나입니다. 

한일아파트는 33평과 48평형의 구성 비율이 높아서 세대당 대지지분이 21평으로 상당히 높습니다. 

또한 분당에 최고 학군 지인 수내동과 동일 학군지로서 학부형들에게 인기가 높은 단지입니다.

 

2. 한일아파트 재건축 수익률

간단하게 재건축 수익률을 계산해 보겠습니다. 

계산 기본 전제는 기부채납 10%만 반영했으며, 일반 분양가는 평당 3,000만 원으로 예상했습니다.

재건축 사업비는 평당 공사비 800만 원 과 사업비 250만 원으로 예측하여, 총 사업비 1,050만 원으로 계산을 했습니다.

재건축 시 용적률 265%를 받았을 때의 수익률입니다.

 

기존 32평 보유하고 있을 경우 재건축 후 34평을 받게 되면 분담금이 1.3억 정도 발생됩니다.

기존 평형이 48평 일 경우 재건축 후 45평을 받게 되면 1,300만 원의 환급금이 발생합니다.

 

지금 1기 신도시 특별법 제정으로 시끄럽습니다.

여기서 재건축 하용 용적률을 280%로 해줄 경우 사업성이 많이 좋아집니다.

그래서 재건축 용적률 280% 일 때 한일아파트의 수익률을 계산했습니다.

 

위 재건축 용적률 265%와 동일하게 비교를 해보면 아래와 같습니다.

기존 32평 보유하고 있을 경우 재건축 후 34평을 받게 되면 분담금이 8,000만 원 정도 발생됩니다.

기존 평형이 48평일 경우 가벼운 축 후 45평을 받게 되면 9,000만 원의 환급금이 발생합니다.

 

3. 한일아파트 시세 추이

아래는 한솔마을 한일아파트 매매가 추이 그래프입니다. 

2014년부터 슬금슬금 상승을 시작하다가, 2017년부터 상승 기울기가 무섭게 변합니다. 

최근에는 시장 침체를 방영하여 매매가가 살짝 고개를 숙였습니다. 

 

최고 바닥은 2013년이며, 이후 꾸준히 상승을 했으나, 그래프에 보이듯이 조정다운 조정 한번 없었습니다. 

10년의 긴 상승을 하고 이제야 조정을  받고 있습니다. 

이번 조정으로 많은 전문가들은 이제 하락장의 시작이라고 하는데, 지금처럼 미 연준이 5%를 넘기는 금리 인상이 나온다면 하락으로 갈 수도 있을 것 같습니다.

 

 

한일아파트 전세가는 2008년 리만브라더스 파산에 의한 금융위기 때 크게 하락을 하고 이후 줄곳 상승만을 했습니다. 

2014년부터 전세 대출이 일반화되면서, 지금은 전세 계약 시 전세 대출 없이 전세 계약을 하는 경우가 거의 없습니다. 

이러한 전세 대출이 미국 연준의 금리인상으로 상당히 위축되고 있습니다. 

이러한 영향으로 조정이 상당히 가파르게 나오고 있습니다. 

 

전세가 위축되면서 한때는 반전세가 잘 거래되었으나, 요즈음은 반전세도 거래가 어렵습니다. 

지금은 순수 월세를 찾는 분들만 간헐적으로 있을 뿐입니다. 

 

지금 시장은 전 정부에서 시행한 "계약갱신요구권" 사용으로 전세 이동이 1차로 줄어들었고, 그나마 있을 전세 이동도 이번 정부 들어 시행한 "상생 임대인 제도"에 의해서 2차로 위축이 되었습니다. 

그럼에도 2년 전 계약갱신요구권 시행 이후, 2년 전 11월에 실제 계약갱신 요구권에 의한 갱신 계약이 많이 이루어졌습니다. 

따라서 올해 11월이면 어느 정도 전세의 움직임은 나올 것으로 기대는 하고 있습니다. 전세와 달리 매매 시장이 살아나려면, 미국의 금리 상승이 멈추거나, 이제 다 올랐다는 분위기가 되어야 조금의 움직임이라도 나올 수가 있습니다. 

 

이런 논리라면 올해 내로는 시장이 움직이기 어려울 듯합니다. 

지금은 미 연준이 금리를 무한정 올릴 것 같이 엄포를 놓고 있지만, 빠르면 내년 상반기가 되면 더 이상 금리 인상은 어려울 가능성이 높습니다. 

따라서 부동산 시장은 이대로 올해 끝나고 내년에 살아나기를 기대해야 할 듯합니다. 

 

감사합니다.