분당동 샛별마을 삼부아파트

1. 샛별마을 삼부아파트 입지

분당동 샛별마을 삼부아파트 소개입니다. 

분당 중앙공원에서 불곡산 방향으로 분당동이 위치하고 있습니다. 

따라서 분당 중앙공원과 불곡산 방향으로 산책하기도 아주 편리합니다. 

아래 지도의 동그라미 부분이 분당동 삼부아파트이고, 1992년 입주 아파트로 용적률이 낮고 수내중 학군이어서 인기가 많은 단지입니다.

 

 

샛별마을 앞 큰길로 분당에서 서울로 향하는 M버스의 대부분이 지나갑니다. 

지하철 도보가 안 되는 것이 약점이기는 하나, 서울 방향의 버스는 상당히 많아서 교통이 편리하다고 할 수 있습니다. 

또한 분당 트램 2호선이 샛별마을 앞을 지나가고, 정차역 또한 사거리에 예정되어 있어서 트램이 다니게 되면 더욱 교통이 편리해집니다. 

분당 2호선 트램은 판교역과 정자역 사이를 운영하는 것으로 계획되어 있습니다.

 

2. 삼부아파트 매물 및 시세

 

분당에서 투자자의 진입이 많은 단지 중에 하나여서 그런지 급매가 꽤 나와 있습니다. 

인터넷에 광고와는 다르지만, 48평형이 14억 근처로 가능한 매물이 있을 정도입니다. 

27평도 11억에 가능한 매물이 있는 등, 인터넷과 실제 급매와는 가격이 차이가 납니다.

32평 12.5억 매물이 나와 있는데 좋은 가격인 듯합니다. 

 

삼부아파트의 매매 시세를 보면, 가파른 상승 후에 긴 조정을 받고 있습니다. 

일부 급매가 거래되면서 그래프상 가격이 살짝 하락한 모습을 보여주고 있습니다. 

지난 장 마지막 시점인 2006년의 중대형과 중소형 아파트 가격차이와 비교해보면, 지금 중대형 평형의 가격은 너무 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

 

 

 

아래는 삼부아파트 매매에서 급매가 나옴에도 불구하고 거래가 되지 않으면서, 그래프 상으로는 버티는 것으로 나오고 있으나, 전세의 경우에는 최근 하락이 그래프에 그대로 반영되어 있습니다. 

매매가와 전세가가 동시에 하락을 하면서, 매매와 전세 갭이 오히려 더 커지고 있습니다. 

투자자가 진입하기에는 환경이 점점 더 어려워지고 있습니다.

 

 

 

 

3. 삼부아파트 재건축 분석

 

삼부아파트는 22평, 27평, 32평, 48평으로 구성된 588세대의 중형급 단지입니다. 

용적률이 144.95%여서 각 평형별 대지지분도 아주 좋습니다. 

따라서 재건축 사업성이 분당 내에서는 상당히 좋은 아파트에 속합니다. 

 

재건축 수익률을 약식으로 계산해 봤습니다. 

전제 조건은 재건축 시 용적률을 280%로 계산했으며, 기부채납은 10%를 반영했습니다. 

사업비는 최근 자재비 상승을 반영하여 평당 10,500,000원으로 책정했습니다. 

이는 평당 공사비 800만 원에 사업비 250만 원으로 넉넉하게 잡았습니다. 

일반 분양가는 평당 4,000만 원으로 계산했습니다. 

재건축 분양이 앞으로 10년은 걸릴 것이므로 이 정도는 되지 않을까 생각했습니다. 

 

샛별마을 삼부아파트 27평 대지지분이 16.5평입니다. 

기존 평형 27평으로 재건축 후에 34평을 받을 경우 부담금이 약 1.3억 정도로 예상됩니다. 

32평으로 재건축 후 45평을 받을 경우에는 부담금이 3.1억이 예상되었습니다. 

삼부아파트 48평의 경우 대지지분이 29.64평으로 동일 재건축 후 평형을 받을 경우에도 환급이 가능할 듯합니다. 

 

이러한 평형의 아파트를 14억 언저리에 매수한다면, 단기적인 시장의 출렁임에 의한 수익을 모르겠지만 재건축까지 길게 본다면 큰 수익을 가져다줄 것으로 생각됩니다. 

1기 신도시 특별법 제정 과정에서 분당 아파트의 재건축 용적률 특혜를 부여한다면 더 높은 용적률로 재건축이 되어 사업성은 더욱 좋아집니다. 

그러나 저는 쾌적한 분당이 유지되기를 바라기 때문에 너무 높은 용적률은 부여하지 말았으면 합니다. 

 

지금 시장에는 정말 너무나 좋은 가격의 매물이 넘쳐납니다. 

인터넷상으로 가격 검색만 하지 마시고 현장으로 나오신다면 좋은 가격의 매물을 만나실 수 있습니다. 

10월 들어서 매수 상담이 조금씩 늘어나고 있습니다. 

전세 및 월세  매물도 최저 위주로 일부 거래가 되는 모습에서 부질없을지라도 다시 한번 희망을 가져봅니다. 

 

감사합니다.