분당동 샛별마을 동성아파트

1. 입지 설명

분당동 샛별마을 동성 아파트를 소개합니다. 

샛별마을 동성아파트는 분당의 중앙공원에서 불곡산 방향에 위치하고 있습니다. 

바로 옆에 있는 삼부 아파트와 마찬가지로 학군은 샛별중과 수내중 선택 학군입니다. 

분당 내의 모든 중학교가 전국에서 상위권에 들어가는 좋은 학교이나, 특히 수내중 내정중이 분당에서, 아니 전국에서 상위 학군지입니다. 

 

 

 

 

분당선 수내역 또는 서현역까지 도보는 불가능한 거리이나, 단지 앞 도로에 서울 방향의 M버스가 다수 있습니다. 

1992년 입주한 동성아파트는 앞쪽이 중앙공원이고 뒤쪽이 불곡산이어서 환경이 우수하고 학군 지여서 분당 내에서 투자자의 진입이 많은 단지 중의 하나입니다. 

또한 신분당선 판교역과 정자역을 연결하는 성남 2호선 트램역이 샛별마을 사거리에 예정되어 있어서, 교통이 앞으로 더 좋아지는 단지입니다.

 

 

2. 샛별마을 동성아파트 매물 및 시세 추이

 

분당동 샛별마을 동성아파트 매매 및 전세 매물 정리입니다. 

샛별마을 동성아파트는 5가지 평형의 582세대의 중형급 단지입니다. 

평형 구성을 보면 23평부터 48평까지 다양하게 구성되어 있습니다. 

 

매매 매물을 확인해 보면, 국민 평형인 31평형의 매매가가 12.8억에 최저가로 나와 있습니다. 

전세는 6억 후반대 정도인데, 매매와 전세 갭은 6억 정도 됩니다. 

 

분당뿐만이 아니라 전국적으로 매매가가 조정 중에 있고, 전세가마저 하락을 하고 있습니다. 

이 영향으로 샛별마을 동성아파트도 호가 조정이 많이 이루어졌습니다. 

 

아래는 2004년부터의 샛별마을 동성 아파트 매매 시세 추이 그래프입니다.

2006년 11월 고점을 기록한 후 2012년까지 줄곳 하락을 하다가 2013년 바닥을 기록했습니다.

이후 꾸준히 상승을 하다가 2019년부터 가파르게 상승을 했습니다.

최근 흐름을 보면 시장 침체의 영향으로 매매가가 횡보를 하고 있는 모습니다.

물론, 지금 전국적으로 아니 세계적으로 부동산 시장이 조정 중에 있기는 하지만, 최근의 가파른 상승에 따른 휴식이라고 긍정적으로 볼 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

샛별마을 동성아파트 전세 가격의 추이를 보면,  2008면 금융위기로 인한 수도권 전체가 역전세였을 때 잠깐 하락한 것을 제외하면 꾸준히 상승을 하고 있습니다. 

학군지의 위력이라고도 할 수 있습니다. 

그러나 지금과 같은 매매 및 전월세 침체기에는 학군 지여도 어렵기는 매한가지입니다. 

그래도 크게 하락하지 않고 전세가가 횡보 중입니다. 

이러한 흐름이 언제까지 이어질지는 알 수 없지만, 주거 이전의 자유를 위해서도 전세 및 월세만이라도 거래가 좀 더 활발해졌으면 좋겠습니다.

 

 

3. 샛별동성 재건축 수익률 계산

 

샛별마을 동성 아파트 재건축 수익률을 계산했습니다. 

재건축 수익률 계산의 전제 조건을 보면, 기부채납을 10%로 가정했습니다. 

현 용적률 144%에서 재건축 시에는 용적률 280%로 가정했습니다. 

일반분양가는 평당 4,000만 원으로 예상했으며, 재건축 총사업비는 평당 1,050만 원(평당 공사비 800만 원 + 평당 사업비 250만 원)으로 예상한 계산 결과입니다. 

 

기존 평형 31평으로 재건축 시 34평을 받을 경우 1.2억의 환급금이 예상됩니다. 

평형을 넓혀서 45평을 신청할 경우 재건축 부담금은 3.1억이 예상됩니다.

 

동성아파트의 제일 큰 평형인 48평을 가지고 있을 경우 재축 시에 비슷한 평형인 45평을 받을 경우에는 4.3억의 환급금이 예상됩니다.

 

물론 지금 계산 방법이 절대적인 값은 아닙니다. 

동일한 수식으로 여러 단지의 수익률을 구해서 각각에 대해 비교해서 사업성이 좋은 것을 비교하는 용도로 사용하기 위한 것일 뿐입니다. 

 

지금은 전국의 모든 부동산이 거래가 어렵습니다. 

이럴 때일수록 기본으로 돌아가서, 앞으로 시장이 움직일 때 어떻게 대응을 해야 할지를 고민하고 공부해야 합니다. 

외곽으로 매물을 너무 많이 가지고 있을 경우, 중심지로 일부를 옮기는 것도 좋습니다. 

이제 수도권에 입주 30년이 넘는 단지가 기하급수적으로 증가를 하고 있습니다. 

이러한 단지 중에서 재건축에 조금이라도 유리한 단지를 선점하고 기다리는 전략도 좋은 방법입니다. 

 

감사합니다.