단상(斷想) - 202305

오늘은 분당 부동산이 쉬는 날입니다.

토요일 부동산이 쉬는 것에 대해서 부정적인 분들도 계시지만, 일주일에 6일을 근무하고 하루를 쉬고 출근하면 일주일의 피로가 풀리지를 않습니다.

세상은 주 5일 근무에서 이제 주 4일 근무로 넘어가는 시점인데, 부동산은 아직도 30년 전의 근무 형태로 남아 있습니다.

 

쉬는 날에는 그간 밀린 일을 처리하거나 친구와 약속을 잡기도 하고 멀리서 방문하시는 분을 위해서 시간을 비워 놓기도 합니다. ​

 

한 달 전 즈음에 고속도로를 달리다가 돌이 전면 유리에 부딪히면서 살짝 금이 갔었습니다.

금이 간 유리를 붙여서 사용하기 위해 효과가 좋다는 접착제를 사서 셀프 시공도 했지만 결국 시간이 지나면서 금이 점점 커져서 전면 유리를 교체하러 서비스 센터에 와 있습니다. ​

 

잠깐 시간이 있어서 노트북을 펼치고 이런저런 자료를 들여다보고 있습니다.

자칭 타칭 부동산 전문가라는 사람은 많지만, 저는 부동산에 전문가는 없다고 생각하는 사람이라서 그런 분들의 자료를 보거나 관심을 가지지 않습니다.

그러나 유일하게 부동산에 관한 한 인정하는 한 사람이 있는데, 트루카피 아우님입니다.

 

매주 금요일 트루리포트를 발간 합니다. ​

초기에는 가볍게 시황을 참고하는 정도였는데 점점 진화를 거듭해서 최근 리포트에는 재미있는 내용이 매우 많습니다.

지난 금요일 리포트 중에서 "사람을 임장하다" 라는 부분이 있는데, 지금 사람들이 무슨 생각을 하는지를 조사해서 정리한 것입니다. 이 글을 읽다가 필 받아서 급 블로그를 가동합니다.

 

 

제가 부동산 사이클을 경험한 것이 이번이 두 번째 상승장입니다.

1997년 상승을 시작하여 정확하게 10년 상승한 2006년 11월까지가 지난 상승장이었고, 이후 2007년부터 2012년까지 하락을 했었습니다. ​

이번 상승장은 2013년부터 시작해서 아직 결론 내리기는 좀 빠르기는 하지만, 2021년까지 약 9년을 상승했습니다.

이런 흐름을 보면 부동산 학계에서 정설로 내려오는 10년 주기설이라는 것이 말 그대로 의미 없는 이론에 불과할 뿐이라는 것을 알 수가 있습니다.

물론 이번 상승이 거의 10년을 채웠다고 해서 이제 하락이다라고 생각하지는 않습니다.

단기간에 최고점 대비 30% ~ 40% 하락한 것이 약이 될 수도 있습니다. ​

 

또한 지금은 정보의 전달 속도가 과거와 달리 광속이고, 경제 흐름 또한 주기가 상당하다고 할 정도로 빨라지면서, 부동산도 과거와 달리 긴 상승과 긴 하락을 반복한다는 보장이 없습니다.

이러한 변화를 알리는 것이 이번 금리 하나만으로 40%의 하락이 나온 것입니다.

어쩌면 지금 시점이 부동산 시장이 질적으로 변화하고 있을 수도 있습니다. ​

 

가장 확실한 것은 제가 경험하고 기억하는 부동산의 움직임은 40년간 길게 진행된 디플레이션 시대의 부동산 흐름이었고, 지금부터는 몇 년이 될지(아주 길게 이어질 것으로 생각합니다) 모르겠지만 인플레이션 시대의 부동산의 움직임을 경험하게 될 듯합니다.

즉, 이제까지와는 완전히 다르게 움직이는 부동산 시장이 될 수도 있습니다.

모든 가능성을 열어놓고 공부하면서 고심하고 있습니다.

이런 점에서 트루카피 아우와의 대화는 늘 즐겁습니다.

서로의 생각을 나누다 보면 혼란스러웠던 부분 중 일부는 조금씩 정리되는 느낌이 오기도 합니다. ​

 

두 번의 상승장과 한 번의 큰 하락장을 경험했는데, 이번 상승장은 지난 상승장과 비슷하면서도 다른 점이 정말 많습니다. ​

부동산이 상승기에 들어가면, 핵심 테마가 형성이 됩니다.

지난 1997년부터 2006년까지의 상승기에는 "버블 쎄븐" 이러고 명명되었던 7 지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 용인시, 분당, 평촌)만의 강한 상승이 있었습니다. 이후 하락에 들어간 후에도 이들 지역은 전고점을 돌파하는 강한 반등이 나오기도 하는 등 이미 하락으로 완연히 꺾였어도 이들 지역의 긴 상승에 취한 매수로 인해서 하락이 좀처럼 쉽지 않았었습니다. ​

 

이번 2013년부터 시작된 상승장의 주된 테마는 in seoul입니다.

무조건 서울을 사야 한다는 분위기에서 행정구역상 서울이기만 하면 경기도 어느 지역보다 상승률이 높았습니다. ​

버블 쎄븐 지역 중 입지가 상대적으로 열위였던 지역이 이후 하락장에서 결국은 가장 크게 하락했듯이, 언제가 될지 모르지만 하락이 본격 진행 된다면 서울 중 입지가 상대적으로 열위인 지역의 하락이 가장 크게 나올 것으로 생각합니다. ​

트루리포트를 보면 아직도 무조건 서울을 외치는 분들이 많은 것으로 나오는데, 이는 10년간의 긴 상승을 겪은 사람들이 보일 수 있는 당연한 현상이라고 생각합니다. ​

 

 

 

 

두 번째 사람들의 생각 중에서 유주택자와 무주택자의 열위입지 신축과 상위입지 구축 선호도를 비교한 자료가 있습니다.

자료를 읽으면서 답답한 생각이 많이 들었습니다. ​

작년 초에 강의를 통해서 신축이 얼마나 위험한지 그래프롤 보여 드리면서 강조를 했는데, 그 강의를 들으신 분들 마저도 신축을 찾는 경우가 많기는 했습니다. ​

 

부동산 시장의 상승이 길어지면, 부동산에 조금이라도 관심을 가지고 계시는 분들이라면 돈을 벌게 됩니다.

특히 이번 상승장처럼 조정 한번 없이 평온하게 상승하는 경우에는 아무거나 사면 돈을 벌었습니다. ​

돈을 벌게 되면, 사람들의 욕구는 상승을 합니다.

나도 이제 이만큼 벌었는데, 신축에서 살고 싶다는 생각을 당연히 하게 됩니다.

결국 상승장이 길어질수록 신축은 오버슈팅에 들어갑니다.

그래서 상승장 후반으로 가게 되면 신축에서 나와야 한다고 계속 말씀드리고 있었는데, 아직도 열위지역임에도 신축이라는 이유만으로 진입하는 모습을 보면 좀 안타깝습니다. ​

 

트루리포트를 보면, 무주택일 경우 입지보다 신축을 선호하고, 유주택자의 경우에는 신축보다 상위입지의 기축을 선호하는 것으로 나옵니다.

또한, 30대에서는 입지보다 신축 선호가 강하고, 40대를 넘어서면서 신축보다는 입지를 우선하는 경향이 높은 것으로 나옵니다. ​

결국 투자를 해봤거나, 나이가 들면서 자연스럽게 경험치가 높아질수록 입지가 중요하다는 생각을 본인도 모르게 하고 있는 것입니다.

 

우리가 입지가 중요하다고 늘 이야기하지만, 현실에서의 실거주 또는 투자를 선택할 때 보면 신축으로 마음이 움직이는 경우를 더 흔하게 볼 수 있습니다. ​

 

혹자는 질문합니다.

지금 신축이 기축보다 하락폭이 큰데 그래도 기축으로 들어가야 하느냐?

저는 그럼에도 미래에 대한 희망이 있는 오래된 기축으로 들어가셔야 한다고 말씀드리고 있습니다. ​

 

버블 쎄븐 중 특정 지역의 경우 2006년 최고가를 이번 상승장에서도 도달하지 못한 곳이 많습니다.

2006년에는 신축으로서 한껏 신축빨을 받아서 가격이 오버슈팅 되었지만, 이후 하락장을 거쳐서 다시 상승장에 들어가게 되면, 신축이었던 이러한 아파트는 구축이 되고, 10년 차가 넘어가는 구축의 경우 재건축 기대감도 없기 때문에 상승장에서 상대적으로 상승이 약하게 나올 수밖에 없습니다.

결국 이를 보완하기 위해서는 입지가 좋아야 합니다.

즉, 열위 입지의 신축의 경우에는 상승 장에서 기록한 최고점을 다시는 못 가는 경우가 많았습니다. ​

 

부동산 사이클 상 현재의 위치를 상승장의 연장 속에서 조정을 마치고 다시 상승으로 돌아서는 것인지, 아니면 본격 하락 중에서 반등이 나오고 있는 것인지를 규정하기는 쉽지 않습니다.

이는 결국은 시간이 지나 봐야 알 수가 있습니다.

지금 이를 아는 것처럼 말하는 사람이 있다면 모두 허풍쟁이일 뿐입니다.

 

다만, 지금의 위치에서 볼 때 하락이 쉽지 않아 보인다는 것은 있습니다.

우리가 아무리 상승장이다 하락장이다 떠들어도, 시장은 본연의 길을 묵묵히 걸어갈 뿐입니다. ​

 

한 가지 더 고민되는 것이 만일 하락장에 들어섰다고 하더라도, 이번 하락장의 모습이 지난 하락장의 모습과 같을지 또는 어떻게 다를지를 알 수가 없습니다.

물론 여러 데이터로 예측을 하기는 하지만, 말 그대로 예측일 뿐입니다.

위에서도 언급했지만, 지금은 디플레이션의 시대에서 인플레이션의 시대로 정말 중요한 명제가 바뀌는 시점입니다.

부동산 상승 및 하락에 대해서도 발상의 전환을 가져와야 할 시점입니다. ​

 

 

마지막으로 부동산에 대해서 공부할 때 영향을 받은 미디어가 무엇인가 하는 자료가 있습니다.

무주택자일수록 너튜브의 의존도가 압도적으로 높고, 유주택자일수록 단톡방 또는 카페 등의 영향을 크게 받습니다.

물론 무주택 및 유주택 모두 가장 큰 영향은 신문 및 방송입니다. ​

 

너튜브는 백해무익한 미디어라고 저는 생각합니다.

그곳에 나와서 이야기하는 사람들의 목적은 어떻게든지 자극적인 제목을 붙여서 시청을 하게 만드는 것입니다.

즉, 시청하게 되면 너튜브에서 1명당 얼마의 돈을 줍니다.

너튜브는 시청률을 올려서 돈을 벌기 위해서 하는 것이지 정보를 전달하기 위해서 하는 것이 아닙니다.

무주택이던지 유주택이던지 본인의 의사 결정에서 너튜브의 영향을 받는다면, 문제가 크다고 생각합니다. ​

 

작년에 저에게 상담을 다녀가신 거의 모든 분들이 동일하게 이야기한 것이 올해 2월 즈음에 매수하겠다고 했었습니다.

분당의 경우 올해 2월은 1차 반등이 끝난 시점이었습니다.

분당은 작년 12월부터 반등이 나왔습니다. ​

 

지금 저에게 다녀가시는 분들 중 많은 분들은 올해 연말에 매수하겠다는 것입니다.

모두가 올해 연말을 매수 타이밍으로 본다면 어쩌면 올해 여름부터 다시 상승으로 돌아 설 수도 있지 않을까 예상해 봅니다.

특히 분당의 경우 도시정비기본계획이 내년 상반기에 나오고, 이러한 내용이 시중으로 흘러나오는 시점은 올해 가을 즈음으로 예상합니다.

결국 올해 연말이면 또다시 타이밍을 놓치게 될 듯합니다. ​

 

 

 

 

글을 시작했으니, 지금의 분당 부동산 분위기를 간략하게 정리하고 마치도록 하겠습니다. ​

분당의 경우 실거래가 최고가 대비 30% 미만의 하락을 보이다가, 매수가 시장으로 유입되어 저점을 형성한 시기는 작년 12월입니다. 이때가 물반고기반이라는 표현을 할 수 있을 정도로, 초 급매물도 1억은 쉽게 가격 조정이 되었었습니다. ​

 

이러한 반등이 2월 중순까지 이어졌고, 이후 쉬어가는 분위기였으나 다시 4월부터 분당 내에서 이매, 서현, 수내에서의 움직임이 감지되기 시작했고, 이러한 움직임이 분당 전체로 번져나간 시점은 4월 말이였습니다.

4월말 이후 시장은 매매 가격이 바닥에서 10%가량 상승한 매물에도 매수 콜이 들어오고 있습니다. ​

4월 마지막주와 5월 첫 주가 분주하게 지나갔고, 이번주가 살짝 쉬는 듯한 분위기이기는 했지만 그래도 매수 문의는 꾸준하게 들어오고 있습니다. ​

 

지금 시점을 한마디로 표현한다면 9년간의 긴 상승 후 처음으로 과격한 조정을 받고 있다가 작년 12월부터 1차 반등 후 쉬어가다가 다시 2차 반등이 시작되려고 하는 초입입니다. ​

아직까지도 분당에는 매력적인 가격대의 매물이 있습니다. 이러한 매물도 5월이 지나면 많이 소진될 듯합니다. ​

 

올하반기에는 본격적인 전세가의 회복을 앞세워서 매매가도 상당히 견조한 흐름을 보이지 않을까 생각하고 있습니다.

감사합니다.

 

참고로 위에 언급한 트루카피 리포트는 유료입니다.

구독을 원하시는 분이 계시다면 비밀 댓글을 주시면 방법을 알려 드리겠습니다.

초대받아서 무료로 보고 있어서, 고마운 마음에 광고를 올려 봅니다.