매도보다 매수가 불안해하는 부동산 시장 251109

10.15 규제로 경기도에도 많은 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

생애최초(?)로 토지거래허가구역에 지정되면서, 한 번도 경험하지 않은 규제가 시장에 어떠한 현상을 만들지 유심히 지켜보고 있었습니다.

지금까지 나오는 현상을 보면, 토지거래허가구역 지정이 가격 안정이라는 측면에서는 부정적인 효과를 보이고 있습니다.

매매 거래량은 확실하게 감소하겠지만, 매매 가격은 오히려 상승하고 있습니다.

 

토지거래허가구역으로 지정이 되면, 전월세 안고 매매는 불가능합니다.

즉, 입주 물량만이 매도 매물로 나올 수 있는데, 전월세 특히 월세가 들어있는 매물의 가격이 일반적으로 낮은 매도 호가를 형성합니다.

이러한 전세 또는 월세를 안고 있어서 낮은 가격대를 형성하던 매물이 모두 사라지게 되면서 1차적으로 매도 호가를 올리는 역할을 하고 있습니다.

이후 매도를 고민하는 사람들 입장에서는 해당 단지에 매도 매물이 1개 또는 2개 정도만 시장에 있다면 본인 매물의 가격을 최대한 올려 받고 싶어 합니다. 매물이 없다는 것은 가격을 올리고 싶어 하는 사람들에게 당위성을 제공하게 됩니다.

 

매수 입장에서도 이렇게 올라버린 가격을 매수하기가 망설여지지만, 누군가 한 명이라도 매수를 하게 되면, 매도 호가는 그 거래 가격에서 또 한 단계 높은 가격으로 수정을 합니다.

이러한 한 단계라는 것이 지금 시장에서 보면 1억 원 정도로 보입니다.

그러다 보니, 지금 시장의 매도 호가 매물의 가격을 보면 실거래가 최고가 대비 1억 정도는 높은 것이 일반적입니다.

 

대출을 줄이면 확실히 매수가 감소하고 거래가 위축되면서 매매 가격을 잡는 효과는 있지만, 토지거래허가구역 지정이 매매 가격 안정이라는 측면에서 아직까지는 효과가 없는, 아니 오히려 반대로 매매 가격을 올리는 역할을 하고 있습니다.

 

준비된 데이터를 보면서 이러한 시장 상황을 하나씩 확인해 보겠습니다.

아래 표는 경기도아파트 매매 거래량입니다.

10월 경기도아파트 매매 거래량은 현재 12,727건입니다. 이 데이터로 10월 경기도아파트 최종 매매 거래량을 예측해 보면, 약 15,477건이 됩니다.

10월 경기도아파트 최종 매매 거래량 예측치가 주 단위로 2주 연속 약 1,000건 정도씩 감소하고 있는데, 이는 토지거래허가구역 지정의 효과입니다.

이렇게 감소하는 거래량에는 상당한 데이터 왜곡이 있습니다.

경기도에서 토지거래허가구역 지정 규제가 나온 지역은 10월 20일 이후 데이터상으로는 거래량이 없습니다.

그러나 실제로는 더 높은 가격에 거래가 되고 있는데, 이러한 거래는 11월 거래량으로 집계가 됩니다.

토지거래허가가 나오는 데 걸리는 기간이 휴일 포함 대략 20일 정도이므로 실제 거래가 되고 20일 이후 계약서 작성하고, 또 2주 정도 지나야 매매 거래신고가 되기 때문에 이제부터는 실제 거래가 데이터로 반영되는 데는 약 한 달간의 시차가 존재하게 됩니다.

이러한 한 달의 시차도 빠르게 진행했을 때를 가정한 것으로써, 규제지역이 되면서 매매 거래신고를 하기 위해서는 증빙 서류를 제출해야 합니다.

매수가 이러한 증빙 서류를 준비해서 부동산에 제출해야 거래 신고가 가능함으로 어쩌면 한 달 반 이상 지나야 거래량이 반영될 가능성이 큽니다.

 

 

 

11월 경기도아파트 매매 거래량은 현재 1,093건입니다. 아직은 데이터로써 신뢰도가 낮은 구간 이기는 하지만, 이 데이터로 11월 경기도아파트 최종 매매 거래량을 예측해 보면, 약 20,793건이 됩니다.

거래량이 초 폭발한다는 예측인데, 이 데이터는 10.15 규제로 인한 풍선효과의 영향인 듯합니다.

지금은 많이 조용해졌기에 이러한 풍선 효과로 인한 거래량 증가는 단기로 그칠 것이므로, 11월 최종 거래량은 크게 감소할 듯합니다.

 

 

 

 

10월 분당구아파트 매매 거래량은 현재 503건입니다. 이 데이터로 10월 분당구아파트 최종 매매 거래량을 예측해 보면, 약 670건이 됩니다.

10월 분당구아파트 최종 매매 거래량 주간 예측치를 보면, 800 건대에서 700 건대로 다시 600 건대로 감소하고 있습니다.

이는 10월 20일 이후 거래량이 11월 거래량으로 이월되면서 나오는 현상입니다.

 

 

 

 

11월 분당구아파트 매매 거래량은 현재 0건입니다.

10월 15일 토지거래허가구역으로 지정되고 그 효력이 10월 20일부터 적용되고 있습니다.

규제 시작인 10월 20일 거래 약정을 하고 분당구청에 토지거래허가 신청을 했다고 해도 다음 주부터 거래 허가가 나옵니다.

계약서 작성을 위해서는 매매 약정 후 토지거래허가 신청을 하면, 거래 허가가 휴일 포함해서 약 20일의 시간이 걸리게 됩니다.

또한 분당은 규제지역이기에, 다음 주에 계약서 작성을 했다고 해도, 매수 측이 거래 대금에 대한 증빙 서류를 모두 준비해야 매매 거래 신고가 가능합니다.

즉, 실제 매매를 약속하는 약정서를 작성했다고 해도, 거래 신고까지 진행하는데 한 달 보름의 시간이 필요하게 되고, 매매 거래 승인 후 데이터가 공개되는데 많은 시간이 필요하게 됩니다.

이제부터는 데이터를 보고 시장의 움직임을 판단하게 되면 시장 상황은 이미 변한 후가 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

이제 분당구아파트 매물 수 변화를 확인하겠습니다.

먼저, 분당구아파트 매매 매물 수 변화를 확인하겠습니다.

분당아파트 매매 매물 수는 2주 연속 증가 중인데, 이번 주에는 큰 폭으로 증가했습니다.

분당 각 지역별 아파트 매매 매물 수 변화를 보면, 정자동아파트 매매 매물 수는 감소했으나, 야탑동과 구미동, 분당동, 금곡동, 이매동, 수내동, 서현동아파트 매매 매물 수는 증가했습니다.

 

 

 

 

판교아파트 매매 매물 수는 8주 연속 감소하고 있습니다.

판교 각 지역별 아파트 매매 매물 수 변화를 보면, 백현동과 운중동, 판교동, 삼평동아파트 등 판교 모든 지역 아파트 매매 매물 수는 감소했습니다.

대장동아파트 매매 매물 수는 최근 5주 연속 감소 중이었으나, 이번 주에는 증가하고 있습니다.

 

 

 

 

다음은, 분당구아파트 전세 매물 수 변화를 확인하겠습니다.

분당아파트 전세 매물 수는 최근 2주 연속 감소 중이었으나, 이번 주에는 큰 폭으로 중가 했습니다.

분당 각 지역별 아파트 전세 매물 수 변화를 보면, 구미동아파트 전세 매물 수는 감소했으나, 이매동과 금곡동, 정자동, 수내동아파트 전세 매물 수는 증가했습니다. 그 외 서현동과 야탑동, 분당동아파트 전세 매물 수는 지난주 대비 보합입니다.

 

 

 

 

판교아파트 전세 매물 수는 2주 연속 감소했습니다.

판교 각 지역별 아파트 전세 매물 수 변화를 보면, 삼평동과 백현동아파트 전세 매물 수는 감소했으며, 판교동과 운중동아파트 전세 매물 수는 지난주 대비 보합입니다.

대장동아파트 전세 매물 수는 지난주에는 감소하고 있었으나, 이번 주에는 보합을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로, 분당구아파트 월세 매물 수 변화를 확인하겠습니다.

분당아파트 월세 매물 수는 2주 연속 증가했습니다.

분당 각 지역별 아파트 월세 매물 수 변화를 보면, 분당동과 이매동아파트 월세 매물 수는 감소했으나, 야탑동과 서현동, 수내동아파트 월세 매물 수는 증가했습니다. 그 외 구미동과 금곡동, 정자동아파트 월세 매물 수는 지난주 대비 보합입니다.

 

 

 

 

판교아파트 월세 매물 수는 최근 2주 연속 감소 중이었으나, 이전주에는 증가했습니다.

판교 각 지역별 아파트 월세 매물 수 변화를 보면, 판교동아파트 월세 매물 수는 감소했으나, 운중동아파트 월세 매물 수는 증가했습니다. 그 외 백현동과 삼평동아파트 월세 매물 수는 지난주 대비 보합입니다.

대장동아파트 월세 매물 수는 지난주에는 감소했으나, 이번 주에는 다시 증가했습니다.

감사합니다.